Εντείνεται η ανησυχία για την κρίση των εμπορικών ακινήτων στις ΗΠΑ...
Γενικευμένη είναι πλέον στις τάξεις των επενδυτών η πεποίθηση πως ο ορίζοντας στις οικονομίες αλλά και στις αγορές αρχίζει να γίνεται ολοένα και πιο δυσδιάκριτος καθώς τα σύννεφα πυκνώνουν…
Όπως αναφέρει η γερμανική Commerzbank, στις ΗΠΑ οι επενδυτές ανησυχούν για την αγορά εμπορικών ακινήτων (CRE).
Στις αρχές Φεβρουαρίου, η περιφερειακή τράπεζα New York Community Bancorp ανακοίνωσε σημαντικές απομειώσεις δανείων της που είχαν δοθεί για την ανάπτυξη εμπορικών ακινήτων.
Στη συνέχεια, οι μετοχές των περιφερειακών τραπεζών δέχθηκαν πιέσεις, με τον αντίστοιχο μετοχικό δείκτη να χάνει περίπου 10%.
Σημαντική πτώση σημείωσαν επίσης οι τιμές των μετοχών ορισμένων ευρωπαϊκών τραπεζών.
Η υγεία του κλάδου των εμπορικών ακινήτων ήταν ήδη ένα σημαντικό θέμα πέρυσι. Αυτές οι ανησυχίες αντικατοπτρίζονται επίσης στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Fed.
Στην τελευταία έρευνα το φθινόπωρο του 2023, το 72% των επαφών στις χρηματοπιστωτικές αγορές που ρωτήθηκαν από τη Fed της Νέας Υόρκης θεώρησαν ότι τα CRE αποτελούν έναν από τους πέντε κορυφαίους κινδύνους για το χρηματοπιστωτικό σύστημα των ΗΠΑ.
Την άνοιξη του 2023, λίγο μετά την τραπεζική αναταραχή εκείνη την εποχή, ο αριθμός ήταν 52%.
Πριν από αυτό, τα CRE δεν περιλαμβανόταν στους κορυφαίους κινδύνους.
Γιατί τα CRE βρίσκεται υπό πίεση;
Πολλά τμήματα των εμπορικών ακινήτων, όπως τα καταστήματα λιανικής και οι πολυκατοικίες, παλεύουν με την αύξηση του κόστους αναχρηματοδότησης, το υψηλό κόστος συντήρησης και, σε ορισμένες περιπτώσεις, τη μείωση των ενοικίων.
Το ποσοστό κενών θέσεων στα γραφεία αυξήθηκε στο 19,6% το 2023, στα υψηλότερα επίπεδα από τότε που ξεκίνησαν οι σειρές δεδομένων το 1979.
Οι ελπίδες ότι το τέλος των περιορισμών της Covid θα αυξήσει την πληρότητα γραφείων δεν έχουν ακόμη επιβεβαιωθεί.
Πολλοί υπάλληλοι γραφείου συνεχίζουν να εργάζονται από το σπίτι.
Μοιραία, πολλές εταιρείες δεν ανανεώνουν τις μισθώσεις τους ή μετακομίζουν σε μικρότερα γραφεία.
Ως εκ τούτου, οι τιμές των εμπορικών ακινήτων, ιδιαίτερα των χώρων γραφείων, δέχονται πιέσεις.
Η διόρθωση στις τιμές των γραφείων θα μπορούσε να αποκτήσει διαστάσεις ανάλογες με την κρίση των ακινήτων την περίοδο 2007-10.
Παράλληλα, λέει η Commerzbank, το αυξανόμενο ποσοστό κενών θέσεων υπονομεύει την κερδοφορία των γραφειακών χώρων, ενώ η πτώση των τιμών μειώνει ταυτόχρονα την αξία των εξασφαλίσεων για δάνεια που χορηγούνται για τη χρηματοδότηση τους.
Λόγω αυτής της κατάστασης, τα ποσοστά αθέτησης των δανείων CRE αυξάνονται.
Το γ’ τρίμηνο του 2023, πάνω από το 1,5% των δανείων για εμπορικά ακίνητα που χορηγήθηκαν απεδείχθησαν αφερέγγυα, με τις αθετήσεις να διπλασιάζονται σε διάστημα ενός έτους.
Έτσι, τα ποσοστά αθέτησης έφθασαν στο υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων σχεδόν δέκα ετών.
Ποιες τράπεζες επηρεάζονται;
Συνολικά, σύμφωνα με την Commerzbank, εκκρεμεί χρηματοδότηση εμπορικών ακινήτων (με τη μορφή δανείων, τίτλων που εξασφαλίζονται με περιουσιακά στοιχεία κ.λπ.) ύψους σχεδόν 3,7 τρισεκατομμυρίων δολαρίων.
Αυτό αντιστοιχεί στο 13% του αμερικανικού ΑΕΠ.
Οι τράπεζες κατέχουν 2,2 τρισεκατομμύρια δολάρια από αυτό, που αντιστοιχεί στο 8,7% του ενεργητικού τους. Ωστόσο, υπάρχουν σημαντικές διαφορές μεταξύ των τραπεζών.
Οι μικρές και μεσαίες περιφερειακές τράπεζες δραστηριοποιούνται ιδιαίτερα στην αγορά δανείων για εμπορικά ακίνητα.
Σύμφωνα με στοιχεία του αμερικανικού οργανισμού FDIC, τα δάνεια CRE σε τράπεζες με ενεργητικό μεταξύ 1 και 10 δισεκατομμυρίων δολαρίων αντιπροσώπευαν κατά μέσο όρο λίγο λιγότερο από το 35% του συνολικού ενεργητικού τους.
Έρευνα της Fed έδειξε ότι οι τράπεζες που εμπλέκονται σε μεγάλο βαθμό στα CRE τείνουν να έχουν χαμηλότερους δείκτες κεφαλαίου, υψηλότερες προβλέψεις και χαμηλότερη κερδοφορία, γεγονός που αυξάνει την ευπάθειά τους.
Πόσο μεγάλοι είναι οι κίνδυνοι;
Τον Δεκέμβριο, αναλυτές της Fed του St. Louis εξέτασαν τον αντίκτυπο της πτώσης των τιμών κατά 40% για όλα τα εμπορικά ακίνητα των ΗΠΑ.
Αυτό προϋποθέτει σημαντική ύφεση, καθώς ορισμένοι τομείς της αγοράς όπως τα βιομηχανικά κτίρια, οι αποθήκες και τα ξενοδοχεία εξακολουθούν να είναι ανθεκτικοί.
Υπό αυτές τις συνθήκες, το 55% των αμερικανικών τραπεζών θα έχανε το κεφαλαιακό τους απόθεμα – δηλαδή το μετοχικό κεφάλαιο που υπερβαίνει την ελάχιστη ρυθμιστική απαίτηση.
Ωστόσο, πρόκειται κυρίως για μικρότερα ιδρύματα.
Όσον αφορά το σύνολο του ενεργητικού, μόνο το 10% περίπου του τραπεζικού τομέα θα επηρεαστεί.
Περίπου το 2,7% των τραπεζών θα έχανε το σύνολο των ιδίων κεφαλαίων τους, δηλαδή θα ήταν αφερέγγυες.
Αυτές αντιπροσωπεύουν το 2% του τραπεζικού συστήματος ως προς το σύνολο του ενεργητικού.
Ωστόσο, οι συντάκτες της μελέτης επισημαίνουν ότι η υποτιθέμενη πτώση των τιμών δύσκολα θα μείνει αυστηρά εντοπισμένη…
Σε αυτή την περίπτωση αναμένεται να υπάρξει διάχυσή της και σε άλλους τομείς της οικονομίας.
Ομοίως, προβλήματα σε σχετικά ασήμαντα ιδρύματα θα μπορούσαν επίσης να προκαλέσουν γενική έλλειψη εμπιστοσύνης.
Ωστόσο, η ύφεση στα εμπορικά ακίνητα δεν θα συμβεί από τη μια μέρα στην άλλη, επομένως τα θιγόμενα ιδρύματα ενδέχεται να έχουν χρόνο να προσαρμοστούν.
Οι τραπεζικές αναταράξεις του 2023
Τι πρέπει να αναμένουμε εάν οι δυσκολίες στις πληγείσες περιφερειακές τράπεζες ενταθούν ή και εξαπλωθούν;
Η ζώνη μετάδοσης για μια τραπεζική κρίση συνήθως τρέχει μέσω καταθέσεων: εάν οι καταθέτες λάβουν υπόψη τις δυσκολίες μιας τράπεζας ως ένδειξη μεγάλης κρίσης, θα αποσύρουν τις καταθέσεις τους από ιδρύματα που θεωρούνται ότι διατρέχουν κίνδυνο.
Στη συνέχεια, συχνά μεταφέρονται σε πολύ μεγάλες τράπεζες που θεωρούνται ανθεκτικές στην κρίση.
Ιδίως οι κάτοχοι μεγάλων καταθέσεων αντιδρούν πολύ γρήγορα, καθώς τα κεφάλαιά τους είναι ασφαλισμένα μόνο μέχρι το ανώτατο όριο των 250 χιλιάδων δολαρίων ανά καταθέτη ανά τράπεζα.
Κάποιες τράπεζες θα χάσουν σημαντικό ποσό καταθέσεων και θα αντιμετωπίσουν δυσκολίες πληρωμής.
Η τραπεζική κρίση την περασμένη άνοιξη αποτελεί παράδειγμα αυτού του μοτίβου.
Οι αναταράξεις πυροδοτήθηκαν από το γεγονός ότι η άνοδος των επιτοκίων προκάλεσε μαζική πτώση της αξίας των ομολόγων που κατείχαν οι τράπεζες, εγείροντας αμφιβολίες για το εάν θα μπορούσαν να ικανοποιήσουν τις απαιτήσεις όλων των καταθετών.
Οι καταθέσεις άρχισαν να αποσύρονται γρήγορα, αυξάνοντας τον κίνδυνο μετάδοσης σε άλλα ιδρύματα.
Στη συνέχεια, η Fed εισήγαγε το «Πρόγραμμα Χρηματοδότησης Τραπεζικής Χρηματοδότησης» (BTFP), το οποίο έδινε δάνεια στις τράπεζες, σύμφωνα με τα οποία τα ομόλογα που χρησιμεύουν ως εγγύηση για αυτά τα δάνεια λαμβάνονταν στην ονομαστική τους αξία (δηλαδή όχι στην αγοραία αξία, η οποία σε ορισμένες περιπτώσεις μειώθηκε σημαντικά).
Η ένεση ρευστότητας από τη Fed και η παρέμβαση του FDIC έθεσαν γρήγορα υπό έλεγχο την τραπεζική κρίση.
Αλλά αυτή τη φορά το πρόβλημα θα μπορούσε να είναι πιο δύσκολο να αντιμετωπιστεί.
Συνολικά θα χρειαστούν αρκετά χρόνια για να ξεπεραστούν τα προβλήματα στην αγορά των εμπορικών ακινήτων, ιδιαίτερα στον τομέα των γραφείων ακινήτων.
Η Federal Reserve έχει στη διάθεσή της μέσα με τα οποία θα μπορούσε να αποτρέψει μια συστημική κρίση. Εάν το χειρότερο έρθει, πιθανότατα θα αναζωογονούσε επίσης το BTFP, το οποίο πρόκειται να λήξει τον Μάρτιο, όπως είχε προγραμματιστεί.
Ωστόσο, τα περιουσιακά στοιχεία των τραπεζών είναι στο επίκεντρο των σημερινών δυσκολιών και σίγουρα σημαντικές αθετήσεις είναι πιθανές. Αυτή είναι μια σημαντική διαφορά σε σχέση με τις αναταράξεις του 2023.
Τα ομόλογα των οποίων οι απώλειες προκάλεσαν τα προβλήματα τότε ήταν σε μεγάλο βαθμό τίτλοι χρέους, ειδικά του αμερικανικού Δημοσίου.
Παρά τις απώλειες, αυτές δεν κινδύνευαν με αθετήσεις.
Ως εκ τούτου, ενδέχεται να χρειαστούν άλλα μέσα για τη σταθεροποίηση των χρηματοπιστωτικών αγορών.
Τούτου λεχθέντος, είναι τουλάχιστον θετικό ότι έχουν αναγνωριστεί οι αδυναμίες.
Η εμπειρία δείχνει ότι οι παραμελημένοι κίνδυνοι τείνουν να οδηγούν σε μεγαλύτερες αναταράξεις, καταλήγει η Commerzbank.
www.bankingnews.gr
Όπως αναφέρει η γερμανική Commerzbank, στις ΗΠΑ οι επενδυτές ανησυχούν για την αγορά εμπορικών ακινήτων (CRE).
Στις αρχές Φεβρουαρίου, η περιφερειακή τράπεζα New York Community Bancorp ανακοίνωσε σημαντικές απομειώσεις δανείων της που είχαν δοθεί για την ανάπτυξη εμπορικών ακινήτων.
Στη συνέχεια, οι μετοχές των περιφερειακών τραπεζών δέχθηκαν πιέσεις, με τον αντίστοιχο μετοχικό δείκτη να χάνει περίπου 10%.
Σημαντική πτώση σημείωσαν επίσης οι τιμές των μετοχών ορισμένων ευρωπαϊκών τραπεζών.
Η υγεία του κλάδου των εμπορικών ακινήτων ήταν ήδη ένα σημαντικό θέμα πέρυσι. Αυτές οι ανησυχίες αντικατοπτρίζονται επίσης στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Fed.
Στην τελευταία έρευνα το φθινόπωρο του 2023, το 72% των επαφών στις χρηματοπιστωτικές αγορές που ρωτήθηκαν από τη Fed της Νέας Υόρκης θεώρησαν ότι τα CRE αποτελούν έναν από τους πέντε κορυφαίους κινδύνους για το χρηματοπιστωτικό σύστημα των ΗΠΑ.
Την άνοιξη του 2023, λίγο μετά την τραπεζική αναταραχή εκείνη την εποχή, ο αριθμός ήταν 52%.
Πριν από αυτό, τα CRE δεν περιλαμβανόταν στους κορυφαίους κινδύνους.
Γιατί τα CRE βρίσκεται υπό πίεση;
Πολλά τμήματα των εμπορικών ακινήτων, όπως τα καταστήματα λιανικής και οι πολυκατοικίες, παλεύουν με την αύξηση του κόστους αναχρηματοδότησης, το υψηλό κόστος συντήρησης και, σε ορισμένες περιπτώσεις, τη μείωση των ενοικίων.
Το ποσοστό κενών θέσεων στα γραφεία αυξήθηκε στο 19,6% το 2023, στα υψηλότερα επίπεδα από τότε που ξεκίνησαν οι σειρές δεδομένων το 1979.
Οι ελπίδες ότι το τέλος των περιορισμών της Covid θα αυξήσει την πληρότητα γραφείων δεν έχουν ακόμη επιβεβαιωθεί.
Πολλοί υπάλληλοι γραφείου συνεχίζουν να εργάζονται από το σπίτι.
Μοιραία, πολλές εταιρείες δεν ανανεώνουν τις μισθώσεις τους ή μετακομίζουν σε μικρότερα γραφεία.
Ως εκ τούτου, οι τιμές των εμπορικών ακινήτων, ιδιαίτερα των χώρων γραφείων, δέχονται πιέσεις.
Η διόρθωση στις τιμές των γραφείων θα μπορούσε να αποκτήσει διαστάσεις ανάλογες με την κρίση των ακινήτων την περίοδο 2007-10.
Παράλληλα, λέει η Commerzbank, το αυξανόμενο ποσοστό κενών θέσεων υπονομεύει την κερδοφορία των γραφειακών χώρων, ενώ η πτώση των τιμών μειώνει ταυτόχρονα την αξία των εξασφαλίσεων για δάνεια που χορηγούνται για τη χρηματοδότηση τους.
Λόγω αυτής της κατάστασης, τα ποσοστά αθέτησης των δανείων CRE αυξάνονται.
Το γ’ τρίμηνο του 2023, πάνω από το 1,5% των δανείων για εμπορικά ακίνητα που χορηγήθηκαν απεδείχθησαν αφερέγγυα, με τις αθετήσεις να διπλασιάζονται σε διάστημα ενός έτους.
Έτσι, τα ποσοστά αθέτησης έφθασαν στο υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων σχεδόν δέκα ετών.
Ποιες τράπεζες επηρεάζονται;
Συνολικά, σύμφωνα με την Commerzbank, εκκρεμεί χρηματοδότηση εμπορικών ακινήτων (με τη μορφή δανείων, τίτλων που εξασφαλίζονται με περιουσιακά στοιχεία κ.λπ.) ύψους σχεδόν 3,7 τρισεκατομμυρίων δολαρίων.
Αυτό αντιστοιχεί στο 13% του αμερικανικού ΑΕΠ.
Οι τράπεζες κατέχουν 2,2 τρισεκατομμύρια δολάρια από αυτό, που αντιστοιχεί στο 8,7% του ενεργητικού τους. Ωστόσο, υπάρχουν σημαντικές διαφορές μεταξύ των τραπεζών.
Οι μικρές και μεσαίες περιφερειακές τράπεζες δραστηριοποιούνται ιδιαίτερα στην αγορά δανείων για εμπορικά ακίνητα.
Σύμφωνα με στοιχεία του αμερικανικού οργανισμού FDIC, τα δάνεια CRE σε τράπεζες με ενεργητικό μεταξύ 1 και 10 δισεκατομμυρίων δολαρίων αντιπροσώπευαν κατά μέσο όρο λίγο λιγότερο από το 35% του συνολικού ενεργητικού τους.
Έρευνα της Fed έδειξε ότι οι τράπεζες που εμπλέκονται σε μεγάλο βαθμό στα CRE τείνουν να έχουν χαμηλότερους δείκτες κεφαλαίου, υψηλότερες προβλέψεις και χαμηλότερη κερδοφορία, γεγονός που αυξάνει την ευπάθειά τους.
Πόσο μεγάλοι είναι οι κίνδυνοι;
Τον Δεκέμβριο, αναλυτές της Fed του St. Louis εξέτασαν τον αντίκτυπο της πτώσης των τιμών κατά 40% για όλα τα εμπορικά ακίνητα των ΗΠΑ.
Αυτό προϋποθέτει σημαντική ύφεση, καθώς ορισμένοι τομείς της αγοράς όπως τα βιομηχανικά κτίρια, οι αποθήκες και τα ξενοδοχεία εξακολουθούν να είναι ανθεκτικοί.
Υπό αυτές τις συνθήκες, το 55% των αμερικανικών τραπεζών θα έχανε το κεφαλαιακό τους απόθεμα – δηλαδή το μετοχικό κεφάλαιο που υπερβαίνει την ελάχιστη ρυθμιστική απαίτηση.
Ωστόσο, πρόκειται κυρίως για μικρότερα ιδρύματα.
Όσον αφορά το σύνολο του ενεργητικού, μόνο το 10% περίπου του τραπεζικού τομέα θα επηρεαστεί.
Περίπου το 2,7% των τραπεζών θα έχανε το σύνολο των ιδίων κεφαλαίων τους, δηλαδή θα ήταν αφερέγγυες.
Αυτές αντιπροσωπεύουν το 2% του τραπεζικού συστήματος ως προς το σύνολο του ενεργητικού.
Ωστόσο, οι συντάκτες της μελέτης επισημαίνουν ότι η υποτιθέμενη πτώση των τιμών δύσκολα θα μείνει αυστηρά εντοπισμένη…
Σε αυτή την περίπτωση αναμένεται να υπάρξει διάχυσή της και σε άλλους τομείς της οικονομίας.
Ομοίως, προβλήματα σε σχετικά ασήμαντα ιδρύματα θα μπορούσαν επίσης να προκαλέσουν γενική έλλειψη εμπιστοσύνης.
Ωστόσο, η ύφεση στα εμπορικά ακίνητα δεν θα συμβεί από τη μια μέρα στην άλλη, επομένως τα θιγόμενα ιδρύματα ενδέχεται να έχουν χρόνο να προσαρμοστούν.
Οι τραπεζικές αναταράξεις του 2023
Τι πρέπει να αναμένουμε εάν οι δυσκολίες στις πληγείσες περιφερειακές τράπεζες ενταθούν ή και εξαπλωθούν;
Η ζώνη μετάδοσης για μια τραπεζική κρίση συνήθως τρέχει μέσω καταθέσεων: εάν οι καταθέτες λάβουν υπόψη τις δυσκολίες μιας τράπεζας ως ένδειξη μεγάλης κρίσης, θα αποσύρουν τις καταθέσεις τους από ιδρύματα που θεωρούνται ότι διατρέχουν κίνδυνο.
Στη συνέχεια, συχνά μεταφέρονται σε πολύ μεγάλες τράπεζες που θεωρούνται ανθεκτικές στην κρίση.
Ιδίως οι κάτοχοι μεγάλων καταθέσεων αντιδρούν πολύ γρήγορα, καθώς τα κεφάλαιά τους είναι ασφαλισμένα μόνο μέχρι το ανώτατο όριο των 250 χιλιάδων δολαρίων ανά καταθέτη ανά τράπεζα.
Κάποιες τράπεζες θα χάσουν σημαντικό ποσό καταθέσεων και θα αντιμετωπίσουν δυσκολίες πληρωμής.
Η τραπεζική κρίση την περασμένη άνοιξη αποτελεί παράδειγμα αυτού του μοτίβου.
Οι αναταράξεις πυροδοτήθηκαν από το γεγονός ότι η άνοδος των επιτοκίων προκάλεσε μαζική πτώση της αξίας των ομολόγων που κατείχαν οι τράπεζες, εγείροντας αμφιβολίες για το εάν θα μπορούσαν να ικανοποιήσουν τις απαιτήσεις όλων των καταθετών.
Οι καταθέσεις άρχισαν να αποσύρονται γρήγορα, αυξάνοντας τον κίνδυνο μετάδοσης σε άλλα ιδρύματα.
Στη συνέχεια, η Fed εισήγαγε το «Πρόγραμμα Χρηματοδότησης Τραπεζικής Χρηματοδότησης» (BTFP), το οποίο έδινε δάνεια στις τράπεζες, σύμφωνα με τα οποία τα ομόλογα που χρησιμεύουν ως εγγύηση για αυτά τα δάνεια λαμβάνονταν στην ονομαστική τους αξία (δηλαδή όχι στην αγοραία αξία, η οποία σε ορισμένες περιπτώσεις μειώθηκε σημαντικά).
Η ένεση ρευστότητας από τη Fed και η παρέμβαση του FDIC έθεσαν γρήγορα υπό έλεγχο την τραπεζική κρίση.
Αλλά αυτή τη φορά το πρόβλημα θα μπορούσε να είναι πιο δύσκολο να αντιμετωπιστεί.
Συνολικά θα χρειαστούν αρκετά χρόνια για να ξεπεραστούν τα προβλήματα στην αγορά των εμπορικών ακινήτων, ιδιαίτερα στον τομέα των γραφείων ακινήτων.
Η Federal Reserve έχει στη διάθεσή της μέσα με τα οποία θα μπορούσε να αποτρέψει μια συστημική κρίση. Εάν το χειρότερο έρθει, πιθανότατα θα αναζωογονούσε επίσης το BTFP, το οποίο πρόκειται να λήξει τον Μάρτιο, όπως είχε προγραμματιστεί.
Ωστόσο, τα περιουσιακά στοιχεία των τραπεζών είναι στο επίκεντρο των σημερινών δυσκολιών και σίγουρα σημαντικές αθετήσεις είναι πιθανές. Αυτή είναι μια σημαντική διαφορά σε σχέση με τις αναταράξεις του 2023.
Τα ομόλογα των οποίων οι απώλειες προκάλεσαν τα προβλήματα τότε ήταν σε μεγάλο βαθμό τίτλοι χρέους, ειδικά του αμερικανικού Δημοσίου.
Παρά τις απώλειες, αυτές δεν κινδύνευαν με αθετήσεις.
Ως εκ τούτου, ενδέχεται να χρειαστούν άλλα μέσα για τη σταθεροποίηση των χρηματοπιστωτικών αγορών.
Τούτου λεχθέντος, είναι τουλάχιστον θετικό ότι έχουν αναγνωριστεί οι αδυναμίες.
Η εμπειρία δείχνει ότι οι παραμελημένοι κίνδυνοι τείνουν να οδηγούν σε μεγαλύτερες αναταράξεις, καταλήγει η Commerzbank.
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών