Γόρδιος δεσμός η αμερικανική αγορά ακινήτων…
Τρομακτικές είναι οι πιέσεις που βιώνει ο κλάδος των εμπορικών ακινήτων στις ΗΠΑ, γεγονός που έχει επιφέρει τεράστια πλήγματα σε μια σειρά από τράπεζες…
Όπως αναφέρει ο Economist, περπατώντας κανείς στο Μανχάταν, μια από τις πιο ακριβές περιοχές της Νέας Υόρκης, μπορεί εύκολα να διαπιστώσει τις δυσκολίες που αντιμετωπίζει η αγορά εμπορικών ακινήτων.
Στη δυτική πλευρά, κοντά στο Carnegie Hall, βρίσκεται το 1740 Broadway, ένα κτίριο 26 ορόφων που ο επενδυτικός κόλοσσός Blackstone αγόρασε για 605 εκατομμύρια δολάρια το 2014 - για να αθετήσει δάνειο που είχε πάρει για αυτό το 2022.
Πάνω από τον σταθμό Grand Central βρίσκεται το εμβληματικό Helmsley.
Το δάνειο που είχε πάρει ο ιδιοκτήτης του στάλθηκε πρόσφατα στην «ειδική εξυπηρέτηση» (ενδέχεται να αναδιαρθρωθεί ή ο ιδιοκτήτης του να χρεοκοπήσει).
Καθώς ο ήλιος δύει, το πρόβλημα γίνεται ολοένα και περισσότερο ορατό: η εργασία από το σπίτι σημαίνει λιγότερους ενοικιαστές.
Φυσικά, δεν πρόκειται για νέα εξέλιξη. Πολλά κτίρια έχουν μείνει άδεια από τότε που χτύπησε η Covid-19.
Στην αρχή, οι ιδιοκτήτες ήλπιζαν πως, μετά το πέρας της πανδημίας, η κανονικότητα θα επέστρεφε.
Ωστόσο, αυτή η προσδοκία διαψεύστηκε, και έτσι οι εργοδότες κατέληξαν σε μείωση του προσωπικού.
Τα ποσοστά κενών θέσεων, ειδικά σε κτίρια που βρίσκονται σε κακή κατάσταση, εκτοξεύτηκαν.
Στη συνέχεια τα επιτόκια αυξήθηκαν.
Τα περισσότερα εμπορικά κτίρια έχουν πενταετή ή δεκαετή δάνεια.
Και πολλά από αυτά τα δάνεια θα πρέπει να αναχρηματοδοτηθούν σύντομα ενώ τα επιτόκια παραμένουν οδυνηρά υψηλά.
Αμερικανικά δάνεια ύψους 1 τρισεκατομμυρίου δολαρίων που έχουν δοθεί για την ανάπτυξη εμπορικών ακινήτων θα πρέπει να αναχρηματοδοτηθούν τα επόμενα δύο χρόνια - ποσό που αντιπροσωπεύει το ένα πέμπτο του συνολικού χρέους που οφείλεται για εμπορικά κτίρια.
Πρόσφατα, ορισμένα κτίρια γραφείων σε μεγάλες πόλεις τυγχάνουν διαπραγμάτευσης με discount 50% σε σχέση με τις τιμές πριν από την πανδημία.
Αυτού του είδους οι ζημίες θα εξαλείψουν τα ίδια κεφάλαια πολλών ιδιοκτητών, αφήνοντας τις τράπεζες να καταπιούν μεγάλες δικές τους ζημίες.
Τρεις τράπεζες
Πράγματι, τρεις τράπεζες έχουν ήδη πληγεί σκληρά: τις τελευταίες εβδομάδες η New York Community Bank (NYCB), ένας μεσαίου μεγέθους χρηματοπιστωτικός οργανισμός, η Aozora Bank, μια ιαπωνική τράπεζα, και η Deutsche Pfandbrief, μια γερμανική τράπεζα με έκθεση σε γραφεία, ανέφεραν άσχημα νέα για τα χαρτοφυλάκια δανείων τους και είδαν τις μετοχές τους να βυθίζονται.
Εν τω μεταξύ, η κρίση ακινήτων στην Κίνα γίνεται ολοένα και πιο οξεία.
Σε αυτό το δυστοπικό πλαίσιο, οι Κινέζοι επενδυτές που έχουν αγοράσει ακίνητα σε όλο τον κόσμο ίσως αναγκαστούν να συγκεντρώσουν μετρητά, κάτι το οποίο θα τους ωθήσει να αρχίσουν να κάνουν ντάμπινγκ περιουσιακά στοιχεία στο εξωτερικό, μειώνοντας τις αξίες των ακινήτων.
Εάν οι καταναλωτές αρχίσουν να αντιμετωπίζουν σοβαρά προβλήματα με την αύξηση των επιτοκίων των δανείων για αυτοκίνητα ή των πιστωτικών καρτών, είναι πολύ πιθανό περισσότερες τράπεζες να καταλήξουν σε παρόμοια κατάσταση με αυτή της NYCB.
Συνεπώς, οι πολίτες εύλογα πρέπει να ανησυχούν ότι η εργασία από το σπίτι θα μπορούσε να καταλήξει σε οικονομική καταστροφή.
Τα προβλήματα στο πλαίσιο
Αξίζει, ωστόσο, να βάλουμε αυτά τα προβλήματα σε πλαίσιο.
Για αρχή πρέπει να ειπωθεί πως τα προβλήματα στη NYCB φαίνονται σημαντικά.
Αν και η τράπεζα έχει έκθεση σε γραφεία στη Νέα Υόρκη, στην πραγματικότητα στο χαρτοφυλάκιό της έχει δάνεια που αντιστοιχούν σε πολυκατοικίες «πολυοικογενειών» που πληρώνουν ενοίκια.
Η αξία αυτών υποχώρησε αφότου βάσει νομοθεσίας που ψηφίστηκε το 2019 περιορίστηκε η δυνατότητα των ιδιοκτητών να αυξήσουν τα ενοίκια εάν ένα διαμέρισμα εκκενωνόταν ή εάν ο ιδιοκτήτης προέβαινε σε βελτιώσεις.
Η άλλη τράπεζα που είχε έκθεση σε αυτού του είδους τα δάνεια ήταν η Signature Bank, η οποία πτώχευσε πέρυσι (και της οποίας ορισμένα από τα περιουσιακά της στοιχεία αγοράστηκαν από τη NYCB).
Επιπλέον, υπάρχει ένα όριο στο πόσο μεγάλο πρόβλημα μπορεί να δημιουργήσουν τα γραφεία - ακόμα κι αν η ζημιά σε αυτά είναι σοβαρή.
Σύμφωνα με στοιχεία του Savills, ενός κτηματομεσιτικού γραφείου, η συνολική αξία της αμερικανικής περιουσίας (χωρίς τη γεωργική γη) στα τέλη του 2022 ήταν 66 τρισεκατομμύρια δολάρια.
Το μεγαλύτερο μέρος αυτής αφορά οικιστικά ακίνητα και μόλις 25% είναι εμπορικά ακίνητα.
Και τα εμπορικά ακίνητα είναι κάτι πολύ περισσότερο από απλά γραφεία.
Περιλαμβάνει χώρους λιανικής, αποθήκες και πολυκατοικίες.
Επομένως, τα γραφεία αξίζουν ίσως 4 τρισεκατομμύρια δολάρια, ή περίπου το 6% της συνολικής αξίας της ιδιοκτησίας στην Αμερική.
Μεταξύ 2007 και 2009, τα οικιστικά ακίνητα στην Αμερική έχασαν το ένα τρίτο της αξίας τους.
Ένα παρόμοιο σοκ σήμερα θα εξαφάνιζε 16 τρισεκατομμύρια δολάρια από την αξία των ακινήτων.
Ακόμα και αν κάθε κτίριο γραφείων στην Αμερική έχανε με κάποιο τρόπο ολόκληρη την αξία του, οι απώλειες θα εξακολουθούσαν να είναι μόλις το ένα τέταρτο αυτού του μεγέθους.
Επιπλέον, οι τράπεζες τυγχάνουν καλύτερης προστασίας σε ό,τι αφορά την έκθεσή τους σε εμπορικά ακίνητα από ό,τι στο παρελθόν με την κρίση των οικιστικών ακινήτων.
Την περίοδο 2007 – 2010 τα δάνεια κάλυπταν το 100% της αξίας ενός σπιτιού, ενώ τώρα ακόμη και τα πιο «φιλόδοξα» δάνεια τείνουν να καλύπτουν μόλις το 75% της αξίας ενός κτιρίου εμπορικής χρήσης.
Αιματοχυσία
Η πληγή που προκαλείται στο χρηματοπιστωτικό σύστημα από την εμπορική ιδιοκτησία παρομοιάζεται καλύτερα με αυτή που προκαλείται από ένα γλίστρημα ενός κουζινομαχαιριού: είναι άσχημο, προφανές και οδυνηρό.
Μπορεί να χρειαστούν ράμματα. Αλλά το θύμα είναι απίθανο να τραυματιστεί σοβαρά.
Επειδή τα προβλήματα ιδιοκτησίας είναι ορατά, οι ρυθμιστικές αρχές είναι πάνω τους.
Περίπου το ήμισυ του χρέους εμπορικής ιδιοκτησίας είναι δάνεια από τράπεζες (και κυρίως από μικρότερες, καθώς οι κανονισμοί αποθαρρύνουν τα μεγάλα ιδρύματα από τέτοιου είδους δανεισμό).
Τα υπόλοιπα είναι τίτλοι ή δάνεια από ασφαλιστικές εταιρείες.
Το Office of the Controller of the Currency, μια υψηλού κύρους ρυθμιστική αρχή, φέρεται να συμβούλεψε τη NYCB να καταγράψει την αξία ορισμένων από τα δάνειά της πιο επιθετικά, καθιστώντας τα εμφανή.
Στην άλλη άκρη του Ατλαντικού, η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα ζήτησε από τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα της Ευρωζώνης να «φυλάξουν» ρευστότητα προκειμένου να έχουν τη δυνατότητα να απορροφήσουν ευκολότερα τυχόν ζημιές λόγω της κρίσης που επικρατεί στην αγορά εμπορικών ακινήτων.
Σε κάθε περίπτωση μένει να δούμε πόσο άσχημο θα είναι το κόψιμο αυτήν τη φορά.
www.bankingnews.gr
Όπως αναφέρει ο Economist, περπατώντας κανείς στο Μανχάταν, μια από τις πιο ακριβές περιοχές της Νέας Υόρκης, μπορεί εύκολα να διαπιστώσει τις δυσκολίες που αντιμετωπίζει η αγορά εμπορικών ακινήτων.
Στη δυτική πλευρά, κοντά στο Carnegie Hall, βρίσκεται το 1740 Broadway, ένα κτίριο 26 ορόφων που ο επενδυτικός κόλοσσός Blackstone αγόρασε για 605 εκατομμύρια δολάρια το 2014 - για να αθετήσει δάνειο που είχε πάρει για αυτό το 2022.
Πάνω από τον σταθμό Grand Central βρίσκεται το εμβληματικό Helmsley.
Το δάνειο που είχε πάρει ο ιδιοκτήτης του στάλθηκε πρόσφατα στην «ειδική εξυπηρέτηση» (ενδέχεται να αναδιαρθρωθεί ή ο ιδιοκτήτης του να χρεοκοπήσει).
Καθώς ο ήλιος δύει, το πρόβλημα γίνεται ολοένα και περισσότερο ορατό: η εργασία από το σπίτι σημαίνει λιγότερους ενοικιαστές.
Φυσικά, δεν πρόκειται για νέα εξέλιξη. Πολλά κτίρια έχουν μείνει άδεια από τότε που χτύπησε η Covid-19.
Στην αρχή, οι ιδιοκτήτες ήλπιζαν πως, μετά το πέρας της πανδημίας, η κανονικότητα θα επέστρεφε.
Ωστόσο, αυτή η προσδοκία διαψεύστηκε, και έτσι οι εργοδότες κατέληξαν σε μείωση του προσωπικού.
Τα ποσοστά κενών θέσεων, ειδικά σε κτίρια που βρίσκονται σε κακή κατάσταση, εκτοξεύτηκαν.
Στη συνέχεια τα επιτόκια αυξήθηκαν.
Τα περισσότερα εμπορικά κτίρια έχουν πενταετή ή δεκαετή δάνεια.
Και πολλά από αυτά τα δάνεια θα πρέπει να αναχρηματοδοτηθούν σύντομα ενώ τα επιτόκια παραμένουν οδυνηρά υψηλά.
Αμερικανικά δάνεια ύψους 1 τρισεκατομμυρίου δολαρίων που έχουν δοθεί για την ανάπτυξη εμπορικών ακινήτων θα πρέπει να αναχρηματοδοτηθούν τα επόμενα δύο χρόνια - ποσό που αντιπροσωπεύει το ένα πέμπτο του συνολικού χρέους που οφείλεται για εμπορικά κτίρια.
Πρόσφατα, ορισμένα κτίρια γραφείων σε μεγάλες πόλεις τυγχάνουν διαπραγμάτευσης με discount 50% σε σχέση με τις τιμές πριν από την πανδημία.
Αυτού του είδους οι ζημίες θα εξαλείψουν τα ίδια κεφάλαια πολλών ιδιοκτητών, αφήνοντας τις τράπεζες να καταπιούν μεγάλες δικές τους ζημίες.
Τρεις τράπεζες
Πράγματι, τρεις τράπεζες έχουν ήδη πληγεί σκληρά: τις τελευταίες εβδομάδες η New York Community Bank (NYCB), ένας μεσαίου μεγέθους χρηματοπιστωτικός οργανισμός, η Aozora Bank, μια ιαπωνική τράπεζα, και η Deutsche Pfandbrief, μια γερμανική τράπεζα με έκθεση σε γραφεία, ανέφεραν άσχημα νέα για τα χαρτοφυλάκια δανείων τους και είδαν τις μετοχές τους να βυθίζονται.
Εν τω μεταξύ, η κρίση ακινήτων στην Κίνα γίνεται ολοένα και πιο οξεία.
Σε αυτό το δυστοπικό πλαίσιο, οι Κινέζοι επενδυτές που έχουν αγοράσει ακίνητα σε όλο τον κόσμο ίσως αναγκαστούν να συγκεντρώσουν μετρητά, κάτι το οποίο θα τους ωθήσει να αρχίσουν να κάνουν ντάμπινγκ περιουσιακά στοιχεία στο εξωτερικό, μειώνοντας τις αξίες των ακινήτων.
Εάν οι καταναλωτές αρχίσουν να αντιμετωπίζουν σοβαρά προβλήματα με την αύξηση των επιτοκίων των δανείων για αυτοκίνητα ή των πιστωτικών καρτών, είναι πολύ πιθανό περισσότερες τράπεζες να καταλήξουν σε παρόμοια κατάσταση με αυτή της NYCB.
Συνεπώς, οι πολίτες εύλογα πρέπει να ανησυχούν ότι η εργασία από το σπίτι θα μπορούσε να καταλήξει σε οικονομική καταστροφή.
Τα προβλήματα στο πλαίσιο
Αξίζει, ωστόσο, να βάλουμε αυτά τα προβλήματα σε πλαίσιο.
Για αρχή πρέπει να ειπωθεί πως τα προβλήματα στη NYCB φαίνονται σημαντικά.
Αν και η τράπεζα έχει έκθεση σε γραφεία στη Νέα Υόρκη, στην πραγματικότητα στο χαρτοφυλάκιό της έχει δάνεια που αντιστοιχούν σε πολυκατοικίες «πολυοικογενειών» που πληρώνουν ενοίκια.
Η αξία αυτών υποχώρησε αφότου βάσει νομοθεσίας που ψηφίστηκε το 2019 περιορίστηκε η δυνατότητα των ιδιοκτητών να αυξήσουν τα ενοίκια εάν ένα διαμέρισμα εκκενωνόταν ή εάν ο ιδιοκτήτης προέβαινε σε βελτιώσεις.
Η άλλη τράπεζα που είχε έκθεση σε αυτού του είδους τα δάνεια ήταν η Signature Bank, η οποία πτώχευσε πέρυσι (και της οποίας ορισμένα από τα περιουσιακά της στοιχεία αγοράστηκαν από τη NYCB).
Επιπλέον, υπάρχει ένα όριο στο πόσο μεγάλο πρόβλημα μπορεί να δημιουργήσουν τα γραφεία - ακόμα κι αν η ζημιά σε αυτά είναι σοβαρή.
Σύμφωνα με στοιχεία του Savills, ενός κτηματομεσιτικού γραφείου, η συνολική αξία της αμερικανικής περιουσίας (χωρίς τη γεωργική γη) στα τέλη του 2022 ήταν 66 τρισεκατομμύρια δολάρια.
Το μεγαλύτερο μέρος αυτής αφορά οικιστικά ακίνητα και μόλις 25% είναι εμπορικά ακίνητα.
Και τα εμπορικά ακίνητα είναι κάτι πολύ περισσότερο από απλά γραφεία.
Περιλαμβάνει χώρους λιανικής, αποθήκες και πολυκατοικίες.
Επομένως, τα γραφεία αξίζουν ίσως 4 τρισεκατομμύρια δολάρια, ή περίπου το 6% της συνολικής αξίας της ιδιοκτησίας στην Αμερική.
Μεταξύ 2007 και 2009, τα οικιστικά ακίνητα στην Αμερική έχασαν το ένα τρίτο της αξίας τους.
Ένα παρόμοιο σοκ σήμερα θα εξαφάνιζε 16 τρισεκατομμύρια δολάρια από την αξία των ακινήτων.
Ακόμα και αν κάθε κτίριο γραφείων στην Αμερική έχανε με κάποιο τρόπο ολόκληρη την αξία του, οι απώλειες θα εξακολουθούσαν να είναι μόλις το ένα τέταρτο αυτού του μεγέθους.
Επιπλέον, οι τράπεζες τυγχάνουν καλύτερης προστασίας σε ό,τι αφορά την έκθεσή τους σε εμπορικά ακίνητα από ό,τι στο παρελθόν με την κρίση των οικιστικών ακινήτων.
Την περίοδο 2007 – 2010 τα δάνεια κάλυπταν το 100% της αξίας ενός σπιτιού, ενώ τώρα ακόμη και τα πιο «φιλόδοξα» δάνεια τείνουν να καλύπτουν μόλις το 75% της αξίας ενός κτιρίου εμπορικής χρήσης.
Αιματοχυσία
Η πληγή που προκαλείται στο χρηματοπιστωτικό σύστημα από την εμπορική ιδιοκτησία παρομοιάζεται καλύτερα με αυτή που προκαλείται από ένα γλίστρημα ενός κουζινομαχαιριού: είναι άσχημο, προφανές και οδυνηρό.
Μπορεί να χρειαστούν ράμματα. Αλλά το θύμα είναι απίθανο να τραυματιστεί σοβαρά.
Επειδή τα προβλήματα ιδιοκτησίας είναι ορατά, οι ρυθμιστικές αρχές είναι πάνω τους.
Περίπου το ήμισυ του χρέους εμπορικής ιδιοκτησίας είναι δάνεια από τράπεζες (και κυρίως από μικρότερες, καθώς οι κανονισμοί αποθαρρύνουν τα μεγάλα ιδρύματα από τέτοιου είδους δανεισμό).
Τα υπόλοιπα είναι τίτλοι ή δάνεια από ασφαλιστικές εταιρείες.
Το Office of the Controller of the Currency, μια υψηλού κύρους ρυθμιστική αρχή, φέρεται να συμβούλεψε τη NYCB να καταγράψει την αξία ορισμένων από τα δάνειά της πιο επιθετικά, καθιστώντας τα εμφανή.
Στην άλλη άκρη του Ατλαντικού, η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα ζήτησε από τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα της Ευρωζώνης να «φυλάξουν» ρευστότητα προκειμένου να έχουν τη δυνατότητα να απορροφήσουν ευκολότερα τυχόν ζημιές λόγω της κρίσης που επικρατεί στην αγορά εμπορικών ακινήτων.
Σε κάθε περίπτωση μένει να δούμε πόσο άσχημο θα είναι το κόψιμο αυτήν τη φορά.
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών