Το χαρτοφυλάκιο ακινήτων της Noval αποτελείται από 61 ακίνητα
Σχετικά Άρθρα
Noval Property: Αύξηση μετοχικού κεφαλαίου έως 43,47 εκατ. ευρώ με δημόσια προσφορά
Η Noval Property μιλάει για τον μετασχηματισμό των πόλεων στο 9ο Οικονομικό Φόρουμ των Δελφών
Ανάπτυξη ιδιόκτητων ακινήτων μέσω συνεργειών με την Viohalco, χαμηλή μόχλευση και υψηλή κερδοφορία.
Αυτό το υβριδικό επιχειρηματικό μοντέλο σε σχέση με τις ΑΕΕΑΠ εμφανίζει η Noval, η οποία την ερχόμενη εβδομάδα θα προχωρήσει σε αύξηση κεφαλαίου, ύψους 52 εκατ. ευρώ μέσω δημόσιας προσφοράς μετοχών και μετατροπής ομολογιακού δανείου της EBRD (2,5% των συνολικών μετοχών).
Χθες (20/5/2024) η εταιρεία ανακοίνωσε την δημόσια προσφορά για την εισαγωγή των μετοχών στο ΧΑ- η οποία θα ξεκινήσει την ερχόμενη εβδομάδα με την έκδοση 17,3 εκατ. μετοχών με ανώτατη τιμή 2,82 ευρώ.
Σε συνέντευξή του προς το BankingNews, ο διευθύνων σύμβουλος της κ. Παναγιώτης Καπετανάκος, τονίζει ότι, “ότι η τιμή διάθεσης βρίσκεται 29% χαμηλότερα της εσωτερικής αξίας καθώς η εταιρεία αφουγκράστηκε την αγορά και τις συνθήκες και τοποθετεί στην αγορά το χαρτοφυλάκιο της Noval σε μια πολύ ελκυστική τιμή.
Όπως προσθέτει ο ceo της Noval, oι νέοι επενδυτές της εταιρείας μέσω της δημόσιας εγγραφής θα λάβουν μέρισμα για την χρήση του 2023 (αυξημένο κατά 44%) ενώ οι προοπτικές εν όψει της μείωσης των επιτοκίων φέρνουν υψηλότερες ταμειακές ροές και συνεπώς αυξημένο μέρισμα για τη φετινή χρονιά.
Το χαρτοφυλάκιο
Το χαρτοφυλάκιο ακινήτων της Noval αποτελείται από 61 ακίνητα, επιφάνειας 343 χιλ τ.μ μικτής αξίας (GAV) 571 εκατ. ευρώ και εσωτερικής αξίας NAV 427 εκατ. ευρώ.
Το 2023, η εταιρεία πραγματοποίησε 31,4 εκατ. ευρώ ετησιοποιημένα έσοδα από μισθώσεις, προσαρμοσμένα λειτουργικά κέρδη 17,8 εκατ. ευρώ και καθαρά κέρδη 65 εκατ. ευρώ. (+164%).
Στα τέλη του 2023, η εταιρεία διέθετε μετρητά 75 εκατ. ευρώ, τα οποία με τα έσοδα της αύξησης κεφαλαίου θα χρηματοδοτήσουν το επενδυτικό πρόγραμμα ύψους 350 εκατ. ευρώ.
Η Noval ολοκλήρωσε έργο logistics στην Μάνδρα Αττικής, το 2024 θα παραδώσει δυο νέες ανακατασκευές σε Μετς – Μαρούσι 25 χιλ. τ.μ ενώ απομένει μια ανακατασκευη σε Μαρούσι και η μεγάλη αστική ανάπλαση της οδού Πειραιώς (106 χιλ τετραγωνικών ) η οποία αναμένεται να ολοκληρωθεί το 2028.
Επιπρόσθετα μετά την εισαγωγή των μετοχών στο χρηματιστήριο, η Noval εξετάζει εξαγορές παλαιών ακινήτων όπου υπάρχει προοπτικής ανάπτυξης και επαναπροσδιορισμός χρήσεων ο οποίος θα προσδίδει μεγαλύτερη αξία στους μετόχους.
Ποιά είναι, όμως, η διαφοροποίηση της Noval σε σχέση με τις υπόλοιπες εταιρίες ακινήτων;
Η Νoval, όπως υπογραμμίζει ο CEO αποτελεί ένα υβριδικό εργαλείο. Διαθέτει ένα μεγάλο χαρτοφυλάκιο ακινήτων εισοδήματος (ξενοδοχεία, εμπορικά κέντρα, logistics, κατοικίες ) με μια πολύ καλή ετησιοποιημένη απόδοση 7,2%.
Kαι η ικανότητα και εμπειρία της Noval, έγκειται στην ανάπτυξη των δικών της ακινήτων σε συνεργασία με τις θυγατρικές του ομίλου Viohalco επιτυγχάνοντας συνέργειες και χαμηλότερα κόστη κατασκευής έναντι της αγοράς.
Το χαρτοφυλάκιο ακινήτων εισοδήματος αποτελεί το 75% του συνολικού χαρτοφυλακίου ενώ το υπόλοιπο 25% είναι ακίνητα υπό ανάπτυξη και κατασκευή.
Η διαφοροποίηση προέρχεται από το γεγονός οτι, η Νoval διαθέτει ένα μεγάλο Captive pipeline, ένα χαρτοφυλάκιο ιδίων ακινήτων.
Πρόκειται είτε για παλιά κτίρια, είτε παλιές βιομηχανικές εγκαταστάσεις, είτε γη και αστικές αναπλάσεις.
Με την αξιοποίηση τους η Νoval δημιουργεί μεγαλύτερη αξία, με καινούργια ποιοτικά πιστοποιημένα (LEED- BREAAM) περιβαλλοντικά πράσινα ακίνητα εισοδήματος.
Η ειδοποιός διαφορά, επίσης, με τις υπόλοιπες ΑΕΕΑΠ είναι ότι η Noval διαθέτει ένα ισχυρό μέτοχο (Viohalco) και μακροπρόθεσμους επενδυτές όπως την αναπτυξιακή τράπεζα ΕBRD – η οποία ήδη έχει χρηματοδοτήσει μέγαλο μέρος των επενδύσεων μέσω του πράσινου ομολόγου των 120 εκατ. ευρω.
Χαμηλή μόχλευση
Ήδη το 1/4 της αξίας του χαρτοφυλακίου αποτελείται από πράσινα πιστοποιημένα ακίνητα.
Μεγάλο πλεονέκτημα επίσης είναι η χαμηλή μόχλευση της εταιρείας καθώς ο δείκτης Net loan to value διαμορφώνεται στο 27%, το οποίο είναι το χαμηλότερο στην Ελλάδα και από τα χαμηλότερα στην Ευρώπη.
Τα 2/3 του συνολικού δανεισμού των 214 εκατ. ευρώ διαθέτουν σταθερό επιτόκιο, ενώ στα τέλη του 2023, το μέσο επιτόκιο δανεισμού διαμορφώθηκε σε 3,9%.
Η επικείμενη έναρξη της μείωσης των επιτοκίων δεν θα μειώσει μόνο το μέσο επιτόκιο της Noval, αλλά και τους καταβαλλόμενους φόρους καθώς ο φορολογικός συντελεστής των ΑΕΕΑΠ είναι συνδεδεμένος με το επιτόκιο της ΕΚΤ που βρίσκεται στο 4%.
Η μείωση των επιτοκίων λοιπόν, όπως εξηγεί ο κ. Καπετανάκος σημαίνει αποπληρωμή λιγότερων τόκων, αλλά και χαμηλότερων φόρων, δημιουργώντας υψηλότερες ταμειακές ροές για όλες τις εταιρείες ακινήτων και την Noval, συνεπώς αυτό θα βοηθήσει τα επόμενα χρόνια στην άνοδο του μερίσματος.
Κλείσιμο της ψαλίδας μεταξύ NAV και κεφαλαιοποίησης.
Η διαφορά μεταξύ των τιμών των μετοχών των ΑΕΕΑΠ και της εσωτερικής αξίας των χαρτοφυλακίων τους σε Ελλάδα και εξωτερικό, άρχισε να διευρύνεται όταν ξεκίνησε η αύξηση των επιτοκίων.
Τώρα που αρχίζει η σταθεροποίηση και η μείωση τους αυτή η ψαλίδα αναμένεται να κλείνει ή να μην μεγαλώνει όσο είναι τώρα, όπως εκτιμά ο ceo της Noval.
Η τελευταία, όμως, δεν αυξάνει την εσωτερική αξία της, αλλά αναβαθμίζει τις περιοχές όπου πραγματοποιούνται οι ανακατασκευές και οι αστικές αναπλάσεις.
Οι ανακαινίσεις παλιών κτιρίων, βιομηχανικών μονάδων σε υποβαθμισμένες περιοχές προσδίδουν μόνιμα οφέλη στις κοινότητες και στην κοινωνία, καθώς δημιουργούνται εκ νέου καινούργιοι χώροι και γειτονιές.
Για παράδειγμα, η κατασκευή του κτιρίου Οrbit στους Αμπελοκήπους αναζωογόνησε την περιοχή με νέα καταστήματα ενώ η αστική ανάπλαση της οδού Πειραιώς δίπλα στον Ελληνικό κόσμο και την Σχολή καλών τεχνών θα δημιουργήσει μια νέα γειτονιά στην Αθήνα.
Δημήτρης Παφίλας
dpafilas@yahoo.com
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών