Ακίνητα σε έλλειψη και ενοίκια στα ύψη - Νέο σχέδιο της κυβέρνησης με πακέτο στήριξης για τα νοικοκυριά

Νέο «πακέτο» μέτρων για την αντιμετώπιση της σοβαρής στεγαστικής κρίσης ετοιμάζει η κυβέρνηση, με «πιλότο» τις επικείμενες πρωτοβουλίες που έχει χαράξει η Κομισιόν.
Όπως προανήγγειλε ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Κυριάκος Πιερρακάκης, θα υπάρξουν «νέες παρεμβάσεις για τη στήριξη των πολιτών που δυσκολεύονται να ανταποκριθούν στο αυξανόμενο κόστος στέγασης», σε συνέχεια αυτών που έχουν ήδη ανακοινωθεί, όπως η επιστροφή ενός ενοικίου, η αναμόρφωση της κλίμακας των μισθωμάτων και οι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Στο πλαίσιο αυτό, ο πρωθυπουργός αναμένεται, το βράδυ της ψήφισης του νέου προϋπολογισμού να ανακοινώσει από τη βουλή δράσεις «έκπληξη» για τη συγκράτηση των τιμών στα ενοίκια, παράλληλα με τα νέα στεγαστικά προγράμματα που θα «τρέξουν» από το 2026 και θα συνδυάζουν ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση ταυτόχρονα.
Τα στοιχεία δείχνουν ότι το κόστος στέγης πιέζει πλέον έντονα τα νοικοκυριά, όχι μόνο στην Ελλάδα αλλά και στις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες, καθώς οι τιμές παραμένουν ιστορικά υψηλές και η προσφορά κατοικιών περιορισμένη.

Οι ευρωπαϊκές κατευθύνσεις

Το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο, έχοντας αναλύσει τα δεδομένα της στεγαστικής κρίσης στην Ευρώπη, προτείνει στην Κομισιόν σειρά παρεμβάσεων που στοχεύουν:

· Στην άμεση ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών, μέσω μείωσης γραφειοκρατικών εμποδίων, απλοποίησης των διαδικασιών και περιορισμού κανονιστικών φραγμών που επηρεάζουν τον κατασκευαστικό τομέα και τις ανακαινίσεις.

· Στην αύξηση της διαθεσιμότητας οικοδομήσιμης γης, ειδικά σε πυκνοκατοικημένες περιοχές, μέσω αξιοποίησης δημόσιας γης και διευκόλυνσης της χωροθέτησης για κοινωνική και οικονομικά προσιτή στέγαση.

· Στην επιτάχυνση των διαδικασιών αδειοδότησης, με μέτρα όπως η αρχή της σιωπηρής συναίνεσης για νέες οικοδομικές εργασίες, εκτός περιπτώσεων που αφορούν περιβάλλον, πολιτιστική ή ιστορική προστασία.

· Στην εφαρμογή της στρατηγικής «κύμα ανακαινίσεων», ώστε οι ανακαινίσεις να στοχεύουν όχι μόνο στην ενεργειακή αναβάθμιση αλλά και στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών.

· Στη δημιουργία ενός φορολογικού πλαισίου που ενισχύει τις επενδύσεις σε κατοικίες και μειώνει την πίεση στις τιμές, προωθώντας την κατασκευή νέων κατοικιών σε περιοχές υψηλής ζήτησης.

· Στην αποκατάσταση και μετατροπή δημόσιων κτιρίων σε κοινωνικές κατοικίες, καθώς και στην προσέλκυση ιδιωτικών επενδύσεων για στέγαση χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος.

· Στην αύξηση χρηματοδότησης προς τοπικούς φορείς για την ανάπτυξη οικονομικά προσιτής δημόσιας στέγασης.

Αύξηση τιμών και έλλειψη προσφοράς

Την τελευταία οκταετία, οι τιμές κατοικιών στην Ε.Ε. αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 48% και τα ενοίκια κατά 18%, «απορροφώντας» έως και το 40% του μηνιαίου εισοδήματος των νοικοκυριών. Η βασική αιτία αυτής της κρίσης είναι η περιορισμένη προσφορά αποθέματος κατοικιών, τόσο ιδιωτικών όσο και δημόσιων, κυρίως λόγω της μειωμένης κατασκευαστικής δραστηριότητας και των ανεπαρκών επενδύσεων κατά τις τελευταίες δεκαετίες. Ενδεικτικά, το 2024 ο δείκτης συνολικού ωφέλιμου εμβαδού σημείωσε περαιτέρω μείωση κατά 1,6 % και ο δείκτης κατοικιών παρέμεινε στάσιμος.
Την ίδια στιγμή, ο πληθυσμός των αστικών κέντρων αυξάνεται, συγκεντρώνεται όλο και περισσότερο σε πόλεις μεγάλου και μεσαίου μεγέθους, ενώ οι αγροτικές περιοχές εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν πληθυσμιακή συρρίκνωση.
Ταυτόχρονα, οι ανάγκες εξελίσσονται, καθώς οι οικογένειες γίνονται μικρότερες, ο πληθυσμός γηράσκει και οι μεταναστευτικές πιέσεις επιτείνουν τις δημογραφικές μεταβολές.

Η «εξαφάνιση» των ακινήτων

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, τρεις είναι οι παράγοντες που έχουν «εξαφανίσει» χιλιάδες ακίνητα από την ελληνική αγορά.

Ο πρώτος είναι η δέσμευση χιλιάδων ακινήτων μέσω μη εξυπηρετούμενων δανείων, τα οποία παραμένουν «κλειδωμένα» στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών και των servicers. Παρότι πολλά προορίζονται για πλειστηριασμό, μεγάλο μέρος παραμένει ανενεργό για χρόνια, μέχρι να ολοκληρωθούν οι νομικές ή τεχνικές διαδικασίες.

Δεύτερη παράμετρος είναι η επενδυτική εκμετάλλευση των κατοικιών, είτε μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων είτε από ξένα επενδυτικά σχήματα, που απορροφούν ολοένα μεγαλύτερο μέρος του διαθέσιμου αποθέματος. Σπίτια που μέχρι πριν λίγα χρόνια νοικιάζονταν σε οικογένειες σήμερα λειτουργούν ως τουριστικά προϊόντα, ενισχύοντας το κενό στην αγορά μακροχρόνιας στέγης.

Τρίτος παράγοντας είναι η χαμηλή παραγωγή νέων κατοικιών. Το πρώτο εξάμηνο του 2025 η οικοδομική δραστηριότητα υποχώρησε κατά 14% σε αριθμό αδειών, 24% σε επιφάνεια και 17% σε όγκο. Το «πάγωμα» που προκάλεσε η απόφαση του ΣτΕ για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, σε συνδυασμό με το αυξημένο κόστος υλικών και ενέργειας, έχει καθηλώσει την οικοδομή σε ιστορικά χαμηλά. Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά που λειτουργεί με τεχνητή έλλειψη οι τιμές ανεβαίνουν όχι γιατί υπάρχει μεγαλύτερη ζήτηση, αλλά γιατί δεν υπάρχει επαρκής προσφορά.

Μάριος Χριστοδούλου
www.bankingnews.gr