Διακεκριμένοι Έλληνες και ξένοι ειδικοί εμπειρογνώμονες παρουσιάζουν την κατάσταση που επικρατεί στο χώρο της Ελληνικής Αγοράς Ακινήτων
«Αναπτύσσοντας το μέλλον» είναι το διαχρονικό μήνυμα του 17ου Συνέδριου για την Αξιοποίηση της Ακίνητης Περιουσίας – Prodexpo που έκανε έναρξη εργασιών σήμερα Πέμπτη 20 Οκτωβρίου στο ξενοδοχείο Μεγάλη Βρεταννία.
Κατά τη διάρκεια του διήμερου συνεδρίου, με την σφραγίδα της SGT, μέλη της ελληνικής Κυβέρνησης, διακεκριμένοι Έλληνες και ξένοι ειδικοί εμπειρογνώμονες και διαχειριστές ακίνητης περιουσίας μεγάλων οργανισμών και τραπεζών παρουσιάζουν την κατάσταση που επικρατεί στο χώρο της Ελληνικής Αγοράς Ακινήτων και δίνουν τις δικές τους προτάσεις για το πως μπορεί η ανάπτυξη και η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας να αποτελέσει κινητήριο μοχλό ανάπτυξης της οικονομίας.
Μετά τον χαιρετισμό από την πλευρά του διευθύνοντος συμβούλου της SGT κ. Συμεών Τσομώκου, το συνέδριο ξεκίνησε με την παρουσίαση των συμπερασμάτων του Executive Breakfast που προηγήθηκε, από τον κ. Γιάννη Γκάνο, πρόεδρο της RICS Hellas, που συνέκλιναν στην συνεχιζόμενη αστάθεια του φορολογικού περιβάλλοντος και την ανάγκη συντονισμένης προσπάθειας και θεσμικής εκπροσώπησης προς τις αρχές μπορεί να οδηγήσει σταδιακά σε θετικές αλλαγές.
Στην πρώτη συζήτηση του συνεδρίου με επίκεντρο την ελληνική οικονομία σε παγκόσμιο πλαίσιο, τον λόγο πήρε αρχικά ο βουλευτής της ΝΔ και πρώην υπουργός Οικονομικών Χρήστος Σταϊκούρας, ο οποίος στην ομιλία του, υπογράμμισε ότι η οικονομία στην παρούσα φάση έχει επιστρέψει στην ύφεση, με το διαθέσιμο εισόδημα των πολιτών να συρρικνώνεται συνεχώς, ενώ η πρόβλεψη της κυβέρνησης για ανάπτυξη 2,7% δεν είναι εφικτή.
‘Όπως τόνισε, έχει διευρυνθεί και έχει διογκωθεί η οικονομική ασφυξία, ενώ η πρόβλεψη της κυβέρνησης αποτελεί, όπως είπε, ‘’ευσεβή πόθο’’.
Η δυσμενής παγκόσμια οικονομική συγκυρία, η επιβράδυνση της ανάπτυξης στις παγκόσμιες αγορές, το Brexit, η προσφυγική κρίση, η πολιτική αβεβαιότητα και οι περιφερειακές προκλήσεις όπως οι δηλώσεις Ερντογάν είναι κάποιοι ανασταλτική παράγοντες για την πρόοδο της χώρας που θέτουν το ερώτημα ‘’Τι πρέπει να γίνει από εδώ και μπρος’’.
Ως προϋποθέσεις για την ανάπτυξη, σύμφωνα με τον κ. Σταϊκούρα εμφανίζονται η διαμόρφωση συνεκτικής κυβέρνησης, η υλοποίηση αποκρατικοποιήσεων, αλλά και η ενίσχυση της ρευστότητας στην πραγματική οικονομία. Χρειάζεται, επίσης, αλλαγή του μίγματος δημοσιονομικής πολιτικής και της φορολογίας, κυρίως στον ΕΝΦΙΑ, η συρρίκνωση της παραοικονομίας, η μείωση των φόρων με την μείωση των μεσομακροπρόθεσμων στόχων, η ενίσχυση της μακροχρόνιας βιωσιμότητας του δημοσίου χρέους, η υιοθέτηση στρατηγικού σχεδίου για την ανασυγκρότηση της οικονομίας, αλλά και η μεταρρύθμιση της δημόσιας διοίκησης.
Από την πλευρά του ο Κωνσταντίνος Κόλλιας, πρόεδρος του Οικονομικού Επιμελητηρίου Αθηνών, σημείωσε ότι οι φόροι πρέπει να αποτελέσουν έναν από τους μοχλούς της χώρας μας στην ανάπτυξη, μέσω της μείωσης φορολογικών συντελεστών αλλά και μέσω της παροχής φορολογικών κινήτρων για επενδύσεις. Σύμφωνα με τον ίδιο, θα πρέπει να υπάρχει ενιαία ρύθμιση για οφειλές ιδιωτών και επιχειρήσεων προς όλους, με μεγάλο αριθμό δόσεων και διαγραφή τόκων υπερημερίας, καθώς μόνο έτσι θα επιτευχθεί το αναμενόμενο αποτέλεσμα στην εσωτερική οικονομία και με αυτόν τον τρόπο νοικοκυριά και επιχειρήσεις θα μπορούν να επιστρέψουν στην κανονικότητα.
Πρόσθεσε, δε, ότι απαιτείται πλέγμα μέτρων για την προστασία της κατοικίας με χρήση καταθέσεων για την αποπληρωμή χρέους με γενναία διαγραφή τόκων, τονίζοντας ότι θα πρέπει να δίνεται η δυνατότητα στον δανειολήπτη να αγοράσει το δάνειό του από την τράπεζα. Σε ό,τι αφορά τα επιχειρηματικά δάνεια, στόχος είναι, όπως υπογράμμισε, να δοθεί η δυνατότητα ρύθμισης δανείων για να μην απειλείται η συνέχιση των δραστηριοτήτων, απαραίτητη η παρουσία των Funds, ενώ σε σχέση με το χρέος χρειάζεται άμεση παρέμβαση, καθώς χωρίς ανάπτυξη και ταχύτατη ανάκαμψη δεν θα μπορεί να επιτευχθεί κανένας στόχος.
Ο Πάνος Τσακλόγλου, καθηγητής Διεθνών και Ευρωπαϊκών σπουδών στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών χαρακτήρισε τις συνθήκες προσφυγής το 2010 στο ΔΝΤ ‘’απείρως χειρότερες’’ από οποιαδήποτε άλλη χώρα που το έκανε. Είχε, δε, πρωτοτυπίες όπως το γεγονός ότι τα δάνεια που δίνονται στην Ελλάδα ήταν τα μεγαλύτερα που έχουν δοθεί στην ιστορία, συγκριτικά με το μέγεθός της. Όπως εκτίμησε, η βαθιά ύφεση ήταν αναπόφευκτη, ωστόσο έγιναν λάθη που την έκαναν ακόμα πιο έντονη.
Σύμφωνα με τον ίδιο, στο διάστημα 10-14, κατά τον ΟΟΣΑ, καταφέρνει και έχει την καλύτερη προσαρμογή, τότε η Ελλάδα έκανε τις περισσότερες μεταρρυθμίσεις από οποιαδήποτε άλλη χώρα. Ωστόσο, αυτή η πορεία σταμάτησε το 2015 και ειδικά την περίοδο της διαπραγμάτευσης, που είχε το μεγαλύτερο κόστος στην περίοδο της κρίσης.
Υπάρχει ανάγκη για στροφή της Ελλάδας από την κατανάλωση στις επενδύσεις, ανάγκη αναδιάρθρωσης των κόκκινων δανείων, αλλά και ξένες αποταμιεύσεις. ‘Όπως πρόσθεσε, η προσέλκυση επενδύσεων είναι ψήφος εμπιστοσύνης στην Ελληνική οικονομία, ενώ ως προϋποθέσεις ανάπτυξης όρισε το χρέος, με οδικό χάρτη απομείωσής του, αλλά και τη ρύθμιση του κόστους κεφαλαίου, αλλά και τα χαμηλότερα πρωτογενή πλεονάσματα.
Στην συνέχεια, στην ενότητα ‘’Σχέδια αστικών αναπλάσεων’’, ο Παναγιώτης Μαυραγάνης, Senior Project Manager του ΤΑΙΠΕΔ υπογράμμισε ότι οι πόλεις μεταλλάσσονται και ακολουθούν τον τρόπο ζωής των πολιτών τους μέχρις, ωστόσο, κάποιου σημείου και γι αυτό το λόγο υπάρχει ανάγκη για αστική αναγέννηση, έστω και μερική.
Όπως επισήμανε, η Αθήνα έχει δείξει σημάδια γήρανσης, με την υποβάθμιση του κέντρου της πόλης και την φθίνουσα πορεία συνοικιών της, καθώς πλέον δεν καλύπτουν τις ανάγκες των πολιτών. Σύμφωνα με τον ίδιο, θα πρέπει να υπάρχει κοινό όραμα για την ανάπλαση της περιοχής που να μοιράζονται οι πολίτες, η κεντρική κυβέρνηση αλλά και η τοπική αυτοδιοίκηση και στην συνέχεια ακολουθούν ο σχεδιασμός και η υλοποίησή του.
Πρόσθεσε, ωστόσο, ότι χρειάζεται επαρκές νομικό και θεσμικό πλαίσιο για να γίνουν συγκεκριμένες αποτελεσματικές κινήσεις.
Ο Γενικός διευθυντής της REDS Γιάννης Μωραϊτης επικεντρώθηκε στα έργα της εταιρείας την συνέχεια του Smart Park και το μεγάλο Project του Καμπά. Αναφορικά, με το Smart Park, τόνισε ότι το πάρκο δέχθηκε το 2015 4,3 εκατ. επισκέπτες και έκανε 57 εκατ. ευρώ τζίρο, έχοντας 100% μίσθωση.
Το νέο κομμάτι τoυ θα έχει έκταση 17.500 τ.μ. μισθώσιμης επιφάνειας, 15 νέα μαγαζιά και δύο ορόφους.
Σε εξέλιξη είναι, επίσης, και το Cambas Project, έργο 220 εκατ. ευρώ, με επιρροή σε όλη την Αττική και μεγάλο τουριστικό ενδιαφέρον, μέρος του οποίου είναι το Cambas winery με τεράστια ιστορική σημασία, 45.330 τ.μ. εμπορική χρήση και αναψυχή, γραφεία 30.000 τ.μ. και ξενοδοχείο. Στόχοι της εταιρείας, σύμφωνα με τον κ. Μωραϊτη, είναι η ανάπτυξη με εκμετάλλευση των εξωτερικών χώρων, χρήση των ιστορικών κτιρίων με σεβασμό στο περιβάλλον.
Από την πλευρά της η Ελένη Αλεξίου, δικηγόρος, συνέταιρος στην δικηγορική εταιρεία Αλεξίου-Κοσμόπουλος, μίλησε για τα προβλήματα του σχεδιασμού και της υλοποίησης μιας σημαντικής ιδέας χρήσης γης που συνίστανται στην έλλειψη στοιχείων στρατηγικής, αλλά και στη νομολογία του ΣτΕ, σε σχέση με την χρήση γης, ενώ σε αυτά προστίθενται το γεγονός ότι δεν είναι γνωστό για τους επενδυτές το αν θα ισχύσουν και στην συνέχεια οι όροι δόμησης, αλλά και το ό, τι τα πολεοδομικά εργαλεία είναι ανεπαρκή, καθώς ένας συνδυασμός φορέων εμπλέκεται στην διαδικασία, με κίνδυνο ανατροπής της.
Σύμφωνα με την ίδια, η αστική ανάπλαση μπορεί να είναι ήπια, ωστόσο η ανάπλαση που ενδιαφέρει τους επενδυτές περιλαμβάνει κυρίως ανοικοδόμηση. Σε αυτό το σημείο ανέφερε τα παραδείγματα της διπλής ανάπλασης του Βοτανικού, με τα μεγάλα εμπόδια που κατάφερε να περάσει, αλλά και του Αστέρα της Βουλιαγμένης. Σε σχέση, δε, με το project του Ελληνικού, τόνισε ότι έχει γίνει πολύ καλή νομική προεργασία.
Στη συνέχεια, στην ενότητα με τίτλο ‘’ΑΕΕΑΠ και νέο φορολογικό πλαίσιο’’ ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών Τρύφων Αλεξιάδης επισήμανε ότι η αναζήτηση προοπτικών της ακίνητης περιουσίας είναι ευθύνη όλων, τονίζοντας ότι το ελληνικό δημόσιο κάνει προσπάθεια αναβάθμισης του τομέα της Δημόσιας ακίνητης περιουσίας και το υπουργείο Οικονομικών θα σταθεί αρωγός στην προσπάθεια του Υπερταμείου για την υλοποίηση αποφάσεων.
Όπως υπογράμμισε, το ΥΠΟΙΚ κινείται σε συγκεκριμένη κατεύθυνση και ο νόμος 4336 έχει δεδομένο πλαίσιο που καθορίζει πότε πρέπει να γίνει. Σύμφωνα με τον ίδιο ‘’Είμαστε μπροστά στα προαπαιτούμενα, δεν υπάρχει καθυστέρηση, εκτός από τα νομοσχέδια για τις ηλεκτρονικές συναλλαγές και τα κρυμμένα εισοδήματα’’.
Πρόσθεσε, δε, ότι το 2017 το υπουργείο θα προχωρήσει στο κλείσιμο του κεφαλαίου των αντικειμενικών αξιών.
Ο κ. Αλεξιάδης επισήμανε, δε, ότι υπάρχει ανάγκη για σταθερό φορολογικό σύστημα, δίκαιο και αναπτυξιακό, ωστόσο η βάση των προβλημάτων είναι η χώρα να αντιμετωπίσει το ζήτημα του χρέους, προσθέτοντας ότι αν δεν γίνει αυτό, κάθε προσπάθεια θα είναι μεσοπρόθεσμη.
Ο υπουργός πρόσθεσε, επίσης, ότι θα έρθουν αλλαγές στη φορολογία εισοδήματος και στη φορολογία κεφαλαίου μέσα στο 2017, μετά από κοινωνικό διάλογο, ενώ έκανε λόγο για την έναρξη νέας σχέση μεταξύ δημόσιου και ιδιωτικού τομέα προς όφελος της ελληνικής κοινωνίας.
Στην συνέχεια, η Πέγκυ Παπασταύρου, επικεφαλής Μονάδας υποστήριξης εκδοτριών & ανάπτυξης αγορών, ‘Όμιλος Χρηματιστηρίου Αθηνών μίλησε για την χρησιμότητα των αναπτυξιακών εργαλείων όπως οι ΑΕΕΑΠ για τα ακίνητα, που μπορούν να μεταφέρουν άμεση ρευστότητα, ενώ φέρνουν και νέες θέσεις εργασίας. Έχουν, δε παγκόσμια εμβέλεια, με την διεθνή κοινότητα να τα θεωρεί απαραίτητα, ενώ απολαμβάνουν διαφάνεια και αναγνωρισιμότητα. Σύμφωνα με την κ. Παπασταύρου, οι ΑΕΕΑΠ είναι επενδυτικές προτάσεις που μπορούν άμεσα να υλοποιήσουν τα Projects τους και μπορούν να λειτουργήσουν ως αιχμή του δόρατος για προσέλκυση ξένων επενδυτών. Έχουν, δε, αντλήσει μέχρι τώρα 700 εκατ. ευρώ και έχουν επιστρέψει στους επενδυτές τους πάνω από 300 εκατ. ευρώ.
Από την πλευρά του ο Γιώργος Χρυσικός, Διευθύνων Σύμβουλος της Grivalia Properties ΑΕΕΑΠ ανέφερε ότι η εταιρεία διαχειρίζεται 1 δισ. σε κεφάλαια με εμπορικό χαρτοφυλάκιο, ενώ προσείλκυσε σημαντικούς θεσμικούς επενδυτές και επένδυσε κεφάλαια στην ελληνική οικονομία. Στόχος δε, είναι όπως εκτίμησε, να υπάρχουν στις ΑΕΑΑΠ φόροι ανταγωνιστικοί με χώρες του εξωτερικού.
Εν συνεχεία, ο Άρις Καρυτινός, Διευθύνων Σύμβουλος της Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ ανέφερε ότι η εταιρεία ιδρύθηκε το 2010, είναι παρούσα σε Ελλάδα, Ιταλία και Ρουμανία και με κύκλο εργασιών 300 εκατ. ευρώ τα τελευταία τρία χρόνια. Ο ίδιος μίλησε για deal 650 εκατ. με την πώληση του 66% σε δύο ξένες εταιρείες τον Δεκέμβριο του 2013, ενώ πρόσθεσε ότι οι διεθνείς πελάτες επενδύουν σε στις ΑΕΕΑΠ, καθώς προσφέρουν ποικιλία προτάσεων, διαφανές φορολογικό πλαίσιο, αλλά και δυναμικό εμπορικό σχέδιο.
Σύμφωνα, τέλος, με τον κ. Καρυτινό, η αρνητική επίδραση των αλλαγών της φορολογίας στις ΑΕΕΑΠ είναι εμφανής, με την αύξηση της φορολογίας ακινήτων πάνω από 600% και αύξηση του ΕΝΦΙΑ πάνω από 100%.
Για τις στρατηγικές που πρόκειται να ακολουθηθούν για την λύση του προβλήματος των κόκκινων δανείων των ακινήτων μίλησαν ακολούθως εκπρόσωποι της οικονομικής κοινότητας, με τον υποδιοικητή της Τράπεζας της Ελλάδας Θεόδωρο Μητράκο να αναπτύσσει το στρατηγικό σχέδιο και τις προϋποθέσεις για τη διαχείριση του ζητήματος.
‘Όπως ανέφερε, τον Ιούνιο του 2016, το ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων στην Ελλάδα ανήλθε σε 45,1% (από 4,5% το 2007), περίπου οκταπλάσιο του ευρωπαϊκού μέσου όρου (5,7% το Μάρτιο του 2016). Ιδιαίτερα υψηλό είναι το ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων στα δάνεια προς πολύ μικρές επιχειρήσεις και επαγγελματίες (67,2%), στα δάνεια προς τις μικρομεσαίες επιχειρήσεις (59,9%) και στα καταναλωτικά δάνεια (55,3%). Στα στεγαστικά δάνεια ανέρχεται στο 44,7% (κοντά στο μέσο όρο), ενώ χαμηλότερο ποσοστό παρατηρείται στα δάνεια προς μεγάλες επιχειρήσεις (29,1%).
Όσον αφορά στους επιμέρους κλάδους οικονομικής δραστηριότητας, υψηλό ποσοστό μη εξυπηρετούμενων δανείων παρατηρείται στην εστίαση (79,5%), στην κλωστοϋφαντουργεία (75,9%), στον κλάδο ξυλείας, χάρτου και επίπλων (71,7%) αλλά και στη γεωργία (62,7%). Αντίθετα, πολύ μικρό ποσοστό παρατηρείται στον κλάδο ενέργειας και πετρελαιοειδών (4,5%) και σχετικά μικρό στις χρηματοπιστωτικές επιχειρήσεις (27,5%). Πρόσθεσε, δε, ότι από 2.500 επιχειρήσεις με ανοίγματα πάνω από 5 εκατ. ευρώ, 500 από αυτές κατατάχθηκαν στην κατηγορία των στρατηγικών κακοπληρωτών.
Σύμφωνα με τον κ. Μητράκο, η Τράπεζα της Ελλάδος έχει συγκεκριμένο σχέδιο για την διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων, χαράσσοντας εθνική στρατηγική, που περιλαμβάνει ενίσχυση εποπτείας τραπεζών, βελτίωση θεσμικού πλαισίου, δημιουργία μιας αγοράς για την εξυπηρέτησης των κόκκινων δανείων. Μίλησε, ακόμα για απλοποίηση στην επιτάχυνση διαδικασίας εκτέλεσης, αλλά και στην θέσπιση κριτηρίων στην διαχείριση πρώτης κατοικίας.
Όπως σημείωσε, έχει συντελεστεί πρόοδος στην διαχείριση του θεσμικού πλαισίου για τα κόκκινα δάνεια και μένει να αρθούν τα τελευταία εμπόδια. Πρόσθεσε, δε, ότι είναι ιδιαίτερα βοηθητικά κάποια εργαλεία, όπως ο εξωδικαστικός συμβιβασμός, αλλά και η νομική προστασία των στελεχών των επιχειρήσεων.
Ο κ. Μητράκος κατέληξε ότι αναγκαία συνθήκη για την επίλυση του ζητήματος είναι η διαμόρφωση του κατάλληλου θεσμικού πλαισίου, ωστόσο θα πρέπει να υπάρξουν προϋποθέσεις όπως η επιστροφή σε κανονικούς ρυθμούς ανάπτυξης και η μείωση των ομολόγων του Δημοσίου, ενώ καταλύτη συνιστά η γρήγορη ολοκλήρωση της δεύτερης αξιολόγησης.
Στην ομιλία τους ο Joel Grau, Partner, Head, NPL, συνέταιρος και συνιδρυτής στην Alantra Corportat Portfolio Advisors και ο Javier Cabrera, διευθυντής, NPL advisory, μίλησαν για το θέμα των μη εξυπηρετούμενων δανείων στην Ισπανία.
Κάνοντας μια αναδρομή στην οικονομία της χώρας από το 2002- 2007 έδωσαν στοιχεία που την χαρακτηρίζουν ως ‘’μια φούσκα’’ που διπλασίαζε τις τιμές των ακινήτων, ακόμα και μέσα σε 5 χρόνια, ενώ την ίδια χρονική περίοδο η αύξηση των δανείων πλησίασε το 77%.
Όπως ανέφεραν, από το 2008 η ανεργία ανέβηκε στο 131%, από 8,6% που ήταν το 2007, υπήρξε βαθιά ύφεση και διπλασιάστηκε ο αριθμός μη εξυπηρετούμενων δανείων από το 2007 μέχρι το 2008.
Ωστόσο, σύντομα η ισπανική οικονομία κατάφερε να βρει λύση στο ζήτημα με σημεία – κλειδιά τα εξής: Αναδιάρθρωση του τραπεζικού συστήματος, δημιουργία δυνατού θεσμικού πλαισίου, διασφάλιση της διαδικασίας ανάκαμψης, αλλά και την σημαντική συμβολή των συμβούλων.
Από την πλευρά του ο Δρ. Χρήστος Γκόρτσος, Γεν. Γραμματέας Ελληνικής Ένωσης Τραπεζών μίλησε για ‘’σύστημα σε κρίση’’ καθώς τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια έχουν ξεπεράσει το κρίσιμο 3%. Όπως τόνισε, η επιβολή δεικτών και κανόνων δεν είναι δουλειά της Τράπεζας της Ελλάδας, αλλά της ΕΚΤ. Ως κοινό παρονομαστή κατονόμασε την αυστηροποίηση του νομικού πλαισίου των Τραπεζών, ενώ μίλησε για σειρά θεσμικών πρωτοβουλιών, όπως η νομοθεσία, και ο κώδικας δεοντολογίας. Συμπλήρωσε, δε, ότι οι τράπεζες αυτή τη στιγμή έχουν τη δική τους, ξεχωριστή στρατηγική η καθεμία, που, όμως, συντονίζεται από την Τράπεζα της Ελλάδος και τον SSM.
Όπως τόνισε ‘’δεν υπάρχει αμφιβολία ότι οι τράπεζες θέλουν να ξαναδίνουν δάνεια, να καταστούν δυνατές οι συνθήκες και να επιστρέψουν οι καταθέσεις. Ο πραγματικός τομέας της οικονομίας έχει τα δικά του προβλήματα και υπάρχει ζήτημα που ξεπερνά τα τραπεζικά σύνορα και επεκτείνεται στην συνολική οικονομία’’.
Στην συνέχεια, ο Γιώργος Φράγκου, Διευθυντής Ακίνητης Περιουσίας Τράπεζας και Ομίλου Εθνικής Τράπεζας έκανε λόγο για την χαμένη αξία των δανείων, προσθέτοντας, ότι μετά από επτά χρόνια κρίσης, αποτελούν ένα σημαντικό κομμάτι του δανειακού τομέα. Ο ίδιος συμπλήρωσε ότι όταν δεν εξυπηρετείται ένα δάνειο, καταλήγει στα non performing loans, ενώ υπάρχει ανάγκη αναδιάρθρωσης ειδικά για τα επιχειρηματικά δάνεια. Όπως δήλωσε: ‘’οταν απαξιώνονται τα δάνεια, χάνει ο πελάτης. Οι τράπεζες δεν θέλουν να δημιουργήσουν ένα νεκροταφείο ακινήτων μέσα στον ισολογισμό τους’’.
Ο κ. Φράγκου σημείωσε ως αρνητικό στοιχείο ότι από το 2009 οι τράπεζες έβαζαν βάρη προσημείωσης, με αποτέλεσμα να υπάρχουν ακίνητα που να έχουν πολλαπλή προσημείωση, με τη λύση του πλειστηριασμού να είναι το τελευταίο καταφύγιο, ενώ οι μαζικές ρευστοποιήσεις θα δημιουργήσουν κομμάτι ζημίας και θα απορροφήσουν κομμάτι κεφαλαίου. Όπως τόνισε ο ίδιος, ‘’χρειάζεται φιλική σχέση με τον πελάτη αλλά και να υπάρχει δυνατότητα για αμοιβαία στρατηγική διαχείρισης των δανείων, απλά πρέπει να το επιθυμούν και οι δύο πλευρές’’.
Στην ομιλία του, ο Ευάγγελος Καλαμάκης, διευθυντής Επενδυτικής Στρατηγικής ALPHA BANK μίλησε για τη μονάδα διαχείρισης ακινήτων Real Estate, μια μονάδα τράπεζας, που αναλαμβάνει την διαχείριση δανείων ακινήτων και τόνισε ότι οι τράπεζες αναλαμβάνουν ακίνητα από ‘’κόκκινα’’ δάνεια λόγω έλλειψης ρευστότητας στην αγορά, μείωση των leakages αλλά και προστασίας των βιβλίων της τράπεζας. Σύμφωνα με τον κ. Καλαμάκη, υπάρχει διοικητική δομή με σύνθετες δομές ιδιοκτησίας για να μπορούν τελικά να πουληθούν τα συγκεκριμένα ακίνητα, με την ALPHA να διατηρεί αυτή τη μονάδα σε Ελλάδα, Ρουμανία και Βουλγαρία. Όπως τόνισε ‘’βασική πρόκληση είναι να βγάλουμε νόημα από το χαρτοφυλάκιο’’, ενώ ανέφερε ως παράδειγμα διαχείρισης το ακίνητο επί της Λεωφόρου Αλεξάνδρας 95-97.
Την ίδια στιγμή, η Ειρήνη Μαραγκουδάκη, διευθύνουσα σύμβουλος Clayton Euro Risk Νότιας Ευρώπης, υπογράμμισε ότι το ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων δανείων είναι στο 45% και ανέφερε ότι μέχρι και πρόσφατα η πρόοδος στα μη εξυπηρετούμενα δάνεια ήταν περιορισμένη, χάρη στην οικονομική αστάθεια, αλλά και στην νομοθεσία που έχει προκαλέσει σοβαρές καθυστερήσεις. Οι λύσεις που προτείνονταν ήταν βραχυπρόθεσμου ορίζοντα, την ώρα που η αντιμετώπιση της κατάστασης απαιτεί δομικές αλλαγές. Σύμφωνα με την ίδια, προβλέπεται αύξηση στο υγιές χαρτοφυλάκιο των τραπεζών και το υπόλοιπο μέρος θα προέλθει από τον καινούριο δανεισμό στην οικονομία.
Ως θετική εξέλιξη τόνισε ότι οι τράπεζες έχουν να προτείνουν εφικτές λύσεις, προσαρμοσμένες στις ανάγκες των οφειλετών, ενώ κατέληξε λέγοντας ότι δεν θα πρέπει να γίνεται ‘’δαιμονοποίηση’’ της πώλησης δανείων, καθώς υπάρχουν και θετικές πλευρές σε αυτή.
Παράλληλα, ο Γεώργιος Ελεκίδης, Associate, Bain Capital Credit εκτίμησε ότι τα ‘’κόκκινα δάνεια’’ θα είναι εδώ για πολύ καιρό, ενώ πρόσθεσε ότι κάθε χρόνο αυξάνονται ακόμα περισσότερο, ειδικά στη χώρα μας. Χάρη στη μεγάλη προσφορά και στο σταθερό περιβάλλον τόνισε ότι αποτελούν δέλεαρ για επενδυτές, ενώ μίλησε για την καλή τους ποιότητα και την προσιτή τους τιμή, αλλά και την ποικιλία προϊόντος που προσελκύουν μεγάλη γκάμα επιχειρηματιών.
Για τον Μάκη Σωτηριάδη, δικηγόρο της Σεραφείμ Ν. Σωτηριάδης και συνεργάτες η συχνότητα του άρθρου 99 αναδεικνύεται πλέον σε μείζον πρόβλημα, με τις συγχωνεύσεις των τραπεζών να αλλάζουν τα δεδομένα στην διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Αναφέρθηκε, δε, και εκείνος από την πλευρά του στο ακίνητο της Λεωφ. Αλεξάνδρας, το οποίο με συμφωνία όλων των πλευρών, οδηγήθηκε σε έναν επιτυχή συμβιβασμό.
Στην δική του τοποθέτηση, ο Παύλος Λοϊζου, συνέταιρος της MRICS και διευθυντής της RICS Cyprus αναφέρθηκε στα λάθη που γίνονται στην διαχείριση των δανείων των ακινήτων. Όπως σημείωσε, πολλοί επενδυτές θέλουν να στοχεύσουν ψηλά, ενώ πρέπει να ξεκινήσουν από μικρά ακίνητα, ενώ θα πρέπει να ληφθούν υπόψη περιβαλλοντικοί παράγοντες.
Στην συνέχεια ο Γιώργος Ζησιμάτος, επικεφαλής Αξιοποίησης Ακίνητης Περιουσίας Ενόπλων Δυνάμεων μίλησε για την ανάγκη να επαναπροσδιοριστεί από τους επενδυτές η ακίνητη περιουσία των ενόπλων δυνάμεων (πεζικό, ναυτικό, αεροπορία) που υπολογίζεται σε 33 δισ. ευρώ. Υπογράμμισε, ακόμα την υποχρέωση να παρουσιαστούν έσοδα, ενώ αναφέρθηκε σε ακίνητα του Στρατού που έχουν παρουσιαστεί σε επενδυτές, με την δυνατότητα μόνο μίσθωσης και όχι εκποίησης. Σε αυτό, όπως πρόσθεσε, βοηθά και η δημιουργία της υπηρεσίας ακίνητης περιουσίας ενόπλων Δυνάμεων που θα χειρίζεται το θέμα της ανάπτυξης των ακινήτων. Σύμφωνα με τον κ. Ζησιμάτο, υπάρχουν 4 μεγάλα projects σε εξέλιξη, ενώ το υπουργείο Εθνικής Άμυνας είναι πολύ κοντά στους πρώτους διαγωνισμούς, με τα αναμενόμενα έσοδα να φτάνουν το 1 δισ. ευρώ σε μια δεκαετία και 250 εκατ. ευρώ έως το 2018.
Στην τελευταία ενότητα ‘’Επενδύσεις και ευκαιρίες στην Αγορά ακινήτων’’ η Ελένη Μακρή, MRICS, Manager Research , NAI HELLAS, σε ομιλία της για το αίσθημα της αγοράς για τις επενδύσεις ακινήτων στην Ελλάδα, επισήμανε ότι σύμφωνα με έρευνα της εταιρείας οι αποδόσεις για την χώρα είναι στο 15-17%, ενώ πάντα σύμφωνα με αυτή, το 90% των ξένων επενδυτών θα επένδυε στην Ελλάδα. Τα τουριστικά ακίνητα έχουν το μεγαλύτερο ποσοστό επενδυσιμότητας, ενώ ακολουθούν τα μαγαζιά και τα logistics. Σύμφωνα με την έρευνα της ΝΑΙ, το περιβάλλον των επενδύσεων θα είναι σταθερό τα επόμενα πέντε χρόνια, ενώ αποδεικνύει ότι υπάρχει ενδιαφέρον για επενδύσεις στην Ελλάδα από πάνω από 40 funds.
Από την πλευρά του ο Anthony Iannazzo, Managing Director, Varde Partners, μίλησε για την αισιοδοξία που υπάρχει στην ελληνική αγορά ακινήτων σε μεμονωμένους τομείς, παρά την κρίση, με δελεαστικά deals που μπορούν να ‘’κλειστούν’’ ακόμα και σε δύσκολες συνθήκες.
Tην ίδια στιγμή, ο Jean Bernard Wurm, συνιδρυτής και Γενικός Διευθυντής της Secure Legal Title Ltd στην εισήγησή του για την ασφάλεια που πρέπει να υπάρχει στην διαχείριση των ακινήτων, και ειδικά στην περίπτωση της Ελλάδας έκανε ιδιαίτερη μνεία σε τρεις παράγοντες που αποθαρρύνουν τους πιθανούς επενδυτές, όπως η ανασφάλεια, που προσφέρει στους επενδυτές το διαφορετικό νομικό πλαίσιο, τα ρίσκα, που συνίστανται στην απουσία κτηματολογίου αλλά χαμένων τίτλων αγοράς και η αβεβαιότητα, στην συνεργασία με τις αρχές και την κυβέρνηση.
Για τον Γιώργο Μαντζαβινάτο, Μanaging Partner Doha Properties WLL, η Ελλάδα ‘’δεν είναι η μοναδική όμορφη χώρα στον κόσμο και υπάρχουν και άλλες χώρες με ευκαιρίες’’. Ο ίδιος έκανε λόγο για ανάγκη κοινής δράσης και τόνισε ήταν υπάρχει ήδη καθυστέρηση σε αυτή τη δράση από τους παράγοντες της αγοράς. Σύμφωνα με τον κ. Μαντζαβινάτο, στην Ελλάδα πλέον είναι ‘’λίγο δύσκολο για μια ξένη εταιρεία να πάρει την απόφαση να επενδύσει’’, αλλά ακόμα υπάρχουν επενδυτές που θέλουν να επενδύσουν στη χώρα, λαμβάνοντας υπόψη τους τις αποδόσεις.
Από την πλευρά του, ο Στέλιος Κουτσιβίτης, εκτελεστικός διευθυντής της Y& Τ Daskalontonakis Group, μίλησε για την εμπειρία των ξενοδοχειακών ακινήτων της εταιρείας, με διεθνείς συνεργασίες με την Starwood. Έκανε λόγο για ανάπτυξη των επενδύσεων από τον ιδιωτικό τομέα, αλλά και από το εξωτερικό, ενώ υπογράμμισε ότι ‘’η ελληνική οικονομία θα πρέπει να επιδείξει εξωστρέφεια και να εκμεταλλευτεί τα στρατηγικά της πλεονεκτήματα’’. Όπως πρόσθεσε, η συμβολή του τουρισμού στο ΑΕΠ είναι 8%, ενώ υπάρχει αύξηση στο 35% την τελευταία χρονιά στα τουριστικά έσοδα, παρά την κρίση.
Για τα εναλλακτικά προϊόντα που ψάχνουν πλέον οι επενδυτές έκανε λόγο η Δίκα Αγαπητίδου, Διευθύντρια Athens Economics ltd, JLL Alliance Partner, τονίζοντας ότι η προσθήκη αξίας μέσω της αλλαγής χρήσης σε ένα ακίνητο, αυτόματα ανεβάζει και την τιμή του, καταδεικνύοντας αυτή την καινούρια τάση που έρχεται τον τελευταίο καιρό και στην Ελλάδα. Ανέφερε ως παράδειγμα ένα παλάτσο στην Βενετία, το οποίο έχει χρησιμοποιηθεί σαν αποθήκη, τελωνείο και τώρα άνοιξε ξανά ως εμπορικό κέντρο, αλλά και αυτό του Hydrama Grand Hotel στη Δράμα.
www.bankingnews.gr
Κατά τη διάρκεια του διήμερου συνεδρίου, με την σφραγίδα της SGT, μέλη της ελληνικής Κυβέρνησης, διακεκριμένοι Έλληνες και ξένοι ειδικοί εμπειρογνώμονες και διαχειριστές ακίνητης περιουσίας μεγάλων οργανισμών και τραπεζών παρουσιάζουν την κατάσταση που επικρατεί στο χώρο της Ελληνικής Αγοράς Ακινήτων και δίνουν τις δικές τους προτάσεις για το πως μπορεί η ανάπτυξη και η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας να αποτελέσει κινητήριο μοχλό ανάπτυξης της οικονομίας.
Μετά τον χαιρετισμό από την πλευρά του διευθύνοντος συμβούλου της SGT κ. Συμεών Τσομώκου, το συνέδριο ξεκίνησε με την παρουσίαση των συμπερασμάτων του Executive Breakfast που προηγήθηκε, από τον κ. Γιάννη Γκάνο, πρόεδρο της RICS Hellas, που συνέκλιναν στην συνεχιζόμενη αστάθεια του φορολογικού περιβάλλοντος και την ανάγκη συντονισμένης προσπάθειας και θεσμικής εκπροσώπησης προς τις αρχές μπορεί να οδηγήσει σταδιακά σε θετικές αλλαγές.
Στην πρώτη συζήτηση του συνεδρίου με επίκεντρο την ελληνική οικονομία σε παγκόσμιο πλαίσιο, τον λόγο πήρε αρχικά ο βουλευτής της ΝΔ και πρώην υπουργός Οικονομικών Χρήστος Σταϊκούρας, ο οποίος στην ομιλία του, υπογράμμισε ότι η οικονομία στην παρούσα φάση έχει επιστρέψει στην ύφεση, με το διαθέσιμο εισόδημα των πολιτών να συρρικνώνεται συνεχώς, ενώ η πρόβλεψη της κυβέρνησης για ανάπτυξη 2,7% δεν είναι εφικτή.
‘Όπως τόνισε, έχει διευρυνθεί και έχει διογκωθεί η οικονομική ασφυξία, ενώ η πρόβλεψη της κυβέρνησης αποτελεί, όπως είπε, ‘’ευσεβή πόθο’’.
Η δυσμενής παγκόσμια οικονομική συγκυρία, η επιβράδυνση της ανάπτυξης στις παγκόσμιες αγορές, το Brexit, η προσφυγική κρίση, η πολιτική αβεβαιότητα και οι περιφερειακές προκλήσεις όπως οι δηλώσεις Ερντογάν είναι κάποιοι ανασταλτική παράγοντες για την πρόοδο της χώρας που θέτουν το ερώτημα ‘’Τι πρέπει να γίνει από εδώ και μπρος’’.
Ως προϋποθέσεις για την ανάπτυξη, σύμφωνα με τον κ. Σταϊκούρα εμφανίζονται η διαμόρφωση συνεκτικής κυβέρνησης, η υλοποίηση αποκρατικοποιήσεων, αλλά και η ενίσχυση της ρευστότητας στην πραγματική οικονομία. Χρειάζεται, επίσης, αλλαγή του μίγματος δημοσιονομικής πολιτικής και της φορολογίας, κυρίως στον ΕΝΦΙΑ, η συρρίκνωση της παραοικονομίας, η μείωση των φόρων με την μείωση των μεσομακροπρόθεσμων στόχων, η ενίσχυση της μακροχρόνιας βιωσιμότητας του δημοσίου χρέους, η υιοθέτηση στρατηγικού σχεδίου για την ανασυγκρότηση της οικονομίας, αλλά και η μεταρρύθμιση της δημόσιας διοίκησης.
Από την πλευρά του ο Κωνσταντίνος Κόλλιας, πρόεδρος του Οικονομικού Επιμελητηρίου Αθηνών, σημείωσε ότι οι φόροι πρέπει να αποτελέσουν έναν από τους μοχλούς της χώρας μας στην ανάπτυξη, μέσω της μείωσης φορολογικών συντελεστών αλλά και μέσω της παροχής φορολογικών κινήτρων για επενδύσεις. Σύμφωνα με τον ίδιο, θα πρέπει να υπάρχει ενιαία ρύθμιση για οφειλές ιδιωτών και επιχειρήσεων προς όλους, με μεγάλο αριθμό δόσεων και διαγραφή τόκων υπερημερίας, καθώς μόνο έτσι θα επιτευχθεί το αναμενόμενο αποτέλεσμα στην εσωτερική οικονομία και με αυτόν τον τρόπο νοικοκυριά και επιχειρήσεις θα μπορούν να επιστρέψουν στην κανονικότητα.
Πρόσθεσε, δε, ότι απαιτείται πλέγμα μέτρων για την προστασία της κατοικίας με χρήση καταθέσεων για την αποπληρωμή χρέους με γενναία διαγραφή τόκων, τονίζοντας ότι θα πρέπει να δίνεται η δυνατότητα στον δανειολήπτη να αγοράσει το δάνειό του από την τράπεζα. Σε ό,τι αφορά τα επιχειρηματικά δάνεια, στόχος είναι, όπως υπογράμμισε, να δοθεί η δυνατότητα ρύθμισης δανείων για να μην απειλείται η συνέχιση των δραστηριοτήτων, απαραίτητη η παρουσία των Funds, ενώ σε σχέση με το χρέος χρειάζεται άμεση παρέμβαση, καθώς χωρίς ανάπτυξη και ταχύτατη ανάκαμψη δεν θα μπορεί να επιτευχθεί κανένας στόχος.
Ο Πάνος Τσακλόγλου, καθηγητής Διεθνών και Ευρωπαϊκών σπουδών στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών χαρακτήρισε τις συνθήκες προσφυγής το 2010 στο ΔΝΤ ‘’απείρως χειρότερες’’ από οποιαδήποτε άλλη χώρα που το έκανε. Είχε, δε, πρωτοτυπίες όπως το γεγονός ότι τα δάνεια που δίνονται στην Ελλάδα ήταν τα μεγαλύτερα που έχουν δοθεί στην ιστορία, συγκριτικά με το μέγεθός της. Όπως εκτίμησε, η βαθιά ύφεση ήταν αναπόφευκτη, ωστόσο έγιναν λάθη που την έκαναν ακόμα πιο έντονη.
Σύμφωνα με τον ίδιο, στο διάστημα 10-14, κατά τον ΟΟΣΑ, καταφέρνει και έχει την καλύτερη προσαρμογή, τότε η Ελλάδα έκανε τις περισσότερες μεταρρυθμίσεις από οποιαδήποτε άλλη χώρα. Ωστόσο, αυτή η πορεία σταμάτησε το 2015 και ειδικά την περίοδο της διαπραγμάτευσης, που είχε το μεγαλύτερο κόστος στην περίοδο της κρίσης.
Υπάρχει ανάγκη για στροφή της Ελλάδας από την κατανάλωση στις επενδύσεις, ανάγκη αναδιάρθρωσης των κόκκινων δανείων, αλλά και ξένες αποταμιεύσεις. ‘Όπως πρόσθεσε, η προσέλκυση επενδύσεων είναι ψήφος εμπιστοσύνης στην Ελληνική οικονομία, ενώ ως προϋποθέσεις ανάπτυξης όρισε το χρέος, με οδικό χάρτη απομείωσής του, αλλά και τη ρύθμιση του κόστους κεφαλαίου, αλλά και τα χαμηλότερα πρωτογενή πλεονάσματα.
Στην συνέχεια, στην ενότητα ‘’Σχέδια αστικών αναπλάσεων’’, ο Παναγιώτης Μαυραγάνης, Senior Project Manager του ΤΑΙΠΕΔ υπογράμμισε ότι οι πόλεις μεταλλάσσονται και ακολουθούν τον τρόπο ζωής των πολιτών τους μέχρις, ωστόσο, κάποιου σημείου και γι αυτό το λόγο υπάρχει ανάγκη για αστική αναγέννηση, έστω και μερική.
Όπως επισήμανε, η Αθήνα έχει δείξει σημάδια γήρανσης, με την υποβάθμιση του κέντρου της πόλης και την φθίνουσα πορεία συνοικιών της, καθώς πλέον δεν καλύπτουν τις ανάγκες των πολιτών. Σύμφωνα με τον ίδιο, θα πρέπει να υπάρχει κοινό όραμα για την ανάπλαση της περιοχής που να μοιράζονται οι πολίτες, η κεντρική κυβέρνηση αλλά και η τοπική αυτοδιοίκηση και στην συνέχεια ακολουθούν ο σχεδιασμός και η υλοποίησή του.
Πρόσθεσε, ωστόσο, ότι χρειάζεται επαρκές νομικό και θεσμικό πλαίσιο για να γίνουν συγκεκριμένες αποτελεσματικές κινήσεις.
Ο Γενικός διευθυντής της REDS Γιάννης Μωραϊτης επικεντρώθηκε στα έργα της εταιρείας την συνέχεια του Smart Park και το μεγάλο Project του Καμπά. Αναφορικά, με το Smart Park, τόνισε ότι το πάρκο δέχθηκε το 2015 4,3 εκατ. επισκέπτες και έκανε 57 εκατ. ευρώ τζίρο, έχοντας 100% μίσθωση.
Το νέο κομμάτι τoυ θα έχει έκταση 17.500 τ.μ. μισθώσιμης επιφάνειας, 15 νέα μαγαζιά και δύο ορόφους.
Σε εξέλιξη είναι, επίσης, και το Cambas Project, έργο 220 εκατ. ευρώ, με επιρροή σε όλη την Αττική και μεγάλο τουριστικό ενδιαφέρον, μέρος του οποίου είναι το Cambas winery με τεράστια ιστορική σημασία, 45.330 τ.μ. εμπορική χρήση και αναψυχή, γραφεία 30.000 τ.μ. και ξενοδοχείο. Στόχοι της εταιρείας, σύμφωνα με τον κ. Μωραϊτη, είναι η ανάπτυξη με εκμετάλλευση των εξωτερικών χώρων, χρήση των ιστορικών κτιρίων με σεβασμό στο περιβάλλον.
Από την πλευρά της η Ελένη Αλεξίου, δικηγόρος, συνέταιρος στην δικηγορική εταιρεία Αλεξίου-Κοσμόπουλος, μίλησε για τα προβλήματα του σχεδιασμού και της υλοποίησης μιας σημαντικής ιδέας χρήσης γης που συνίστανται στην έλλειψη στοιχείων στρατηγικής, αλλά και στη νομολογία του ΣτΕ, σε σχέση με την χρήση γης, ενώ σε αυτά προστίθενται το γεγονός ότι δεν είναι γνωστό για τους επενδυτές το αν θα ισχύσουν και στην συνέχεια οι όροι δόμησης, αλλά και το ό, τι τα πολεοδομικά εργαλεία είναι ανεπαρκή, καθώς ένας συνδυασμός φορέων εμπλέκεται στην διαδικασία, με κίνδυνο ανατροπής της.
Σύμφωνα με την ίδια, η αστική ανάπλαση μπορεί να είναι ήπια, ωστόσο η ανάπλαση που ενδιαφέρει τους επενδυτές περιλαμβάνει κυρίως ανοικοδόμηση. Σε αυτό το σημείο ανέφερε τα παραδείγματα της διπλής ανάπλασης του Βοτανικού, με τα μεγάλα εμπόδια που κατάφερε να περάσει, αλλά και του Αστέρα της Βουλιαγμένης. Σε σχέση, δε, με το project του Ελληνικού, τόνισε ότι έχει γίνει πολύ καλή νομική προεργασία.
Στη συνέχεια, στην ενότητα με τίτλο ‘’ΑΕΕΑΠ και νέο φορολογικό πλαίσιο’’ ο αναπληρωτής υπουργός Οικονομικών Τρύφων Αλεξιάδης επισήμανε ότι η αναζήτηση προοπτικών της ακίνητης περιουσίας είναι ευθύνη όλων, τονίζοντας ότι το ελληνικό δημόσιο κάνει προσπάθεια αναβάθμισης του τομέα της Δημόσιας ακίνητης περιουσίας και το υπουργείο Οικονομικών θα σταθεί αρωγός στην προσπάθεια του Υπερταμείου για την υλοποίηση αποφάσεων.
Όπως υπογράμμισε, το ΥΠΟΙΚ κινείται σε συγκεκριμένη κατεύθυνση και ο νόμος 4336 έχει δεδομένο πλαίσιο που καθορίζει πότε πρέπει να γίνει. Σύμφωνα με τον ίδιο ‘’Είμαστε μπροστά στα προαπαιτούμενα, δεν υπάρχει καθυστέρηση, εκτός από τα νομοσχέδια για τις ηλεκτρονικές συναλλαγές και τα κρυμμένα εισοδήματα’’.
Πρόσθεσε, δε, ότι το 2017 το υπουργείο θα προχωρήσει στο κλείσιμο του κεφαλαίου των αντικειμενικών αξιών.
Ο κ. Αλεξιάδης επισήμανε, δε, ότι υπάρχει ανάγκη για σταθερό φορολογικό σύστημα, δίκαιο και αναπτυξιακό, ωστόσο η βάση των προβλημάτων είναι η χώρα να αντιμετωπίσει το ζήτημα του χρέους, προσθέτοντας ότι αν δεν γίνει αυτό, κάθε προσπάθεια θα είναι μεσοπρόθεσμη.
Ο υπουργός πρόσθεσε, επίσης, ότι θα έρθουν αλλαγές στη φορολογία εισοδήματος και στη φορολογία κεφαλαίου μέσα στο 2017, μετά από κοινωνικό διάλογο, ενώ έκανε λόγο για την έναρξη νέας σχέση μεταξύ δημόσιου και ιδιωτικού τομέα προς όφελος της ελληνικής κοινωνίας.
Στην συνέχεια, η Πέγκυ Παπασταύρου, επικεφαλής Μονάδας υποστήριξης εκδοτριών & ανάπτυξης αγορών, ‘Όμιλος Χρηματιστηρίου Αθηνών μίλησε για την χρησιμότητα των αναπτυξιακών εργαλείων όπως οι ΑΕΕΑΠ για τα ακίνητα, που μπορούν να μεταφέρουν άμεση ρευστότητα, ενώ φέρνουν και νέες θέσεις εργασίας. Έχουν, δε παγκόσμια εμβέλεια, με την διεθνή κοινότητα να τα θεωρεί απαραίτητα, ενώ απολαμβάνουν διαφάνεια και αναγνωρισιμότητα. Σύμφωνα με την κ. Παπασταύρου, οι ΑΕΕΑΠ είναι επενδυτικές προτάσεις που μπορούν άμεσα να υλοποιήσουν τα Projects τους και μπορούν να λειτουργήσουν ως αιχμή του δόρατος για προσέλκυση ξένων επενδυτών. Έχουν, δε, αντλήσει μέχρι τώρα 700 εκατ. ευρώ και έχουν επιστρέψει στους επενδυτές τους πάνω από 300 εκατ. ευρώ.
Από την πλευρά του ο Γιώργος Χρυσικός, Διευθύνων Σύμβουλος της Grivalia Properties ΑΕΕΑΠ ανέφερε ότι η εταιρεία διαχειρίζεται 1 δισ. σε κεφάλαια με εμπορικό χαρτοφυλάκιο, ενώ προσείλκυσε σημαντικούς θεσμικούς επενδυτές και επένδυσε κεφάλαια στην ελληνική οικονομία. Στόχος δε, είναι όπως εκτίμησε, να υπάρχουν στις ΑΕΑΑΠ φόροι ανταγωνιστικοί με χώρες του εξωτερικού.
Εν συνεχεία, ο Άρις Καρυτινός, Διευθύνων Σύμβουλος της Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ ανέφερε ότι η εταιρεία ιδρύθηκε το 2010, είναι παρούσα σε Ελλάδα, Ιταλία και Ρουμανία και με κύκλο εργασιών 300 εκατ. ευρώ τα τελευταία τρία χρόνια. Ο ίδιος μίλησε για deal 650 εκατ. με την πώληση του 66% σε δύο ξένες εταιρείες τον Δεκέμβριο του 2013, ενώ πρόσθεσε ότι οι διεθνείς πελάτες επενδύουν σε στις ΑΕΕΑΠ, καθώς προσφέρουν ποικιλία προτάσεων, διαφανές φορολογικό πλαίσιο, αλλά και δυναμικό εμπορικό σχέδιο.
Σύμφωνα, τέλος, με τον κ. Καρυτινό, η αρνητική επίδραση των αλλαγών της φορολογίας στις ΑΕΕΑΠ είναι εμφανής, με την αύξηση της φορολογίας ακινήτων πάνω από 600% και αύξηση του ΕΝΦΙΑ πάνω από 100%.
Για τις στρατηγικές που πρόκειται να ακολουθηθούν για την λύση του προβλήματος των κόκκινων δανείων των ακινήτων μίλησαν ακολούθως εκπρόσωποι της οικονομικής κοινότητας, με τον υποδιοικητή της Τράπεζας της Ελλάδας Θεόδωρο Μητράκο να αναπτύσσει το στρατηγικό σχέδιο και τις προϋποθέσεις για τη διαχείριση του ζητήματος.
‘Όπως ανέφερε, τον Ιούνιο του 2016, το ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων στην Ελλάδα ανήλθε σε 45,1% (από 4,5% το 2007), περίπου οκταπλάσιο του ευρωπαϊκού μέσου όρου (5,7% το Μάρτιο του 2016). Ιδιαίτερα υψηλό είναι το ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων στα δάνεια προς πολύ μικρές επιχειρήσεις και επαγγελματίες (67,2%), στα δάνεια προς τις μικρομεσαίες επιχειρήσεις (59,9%) και στα καταναλωτικά δάνεια (55,3%). Στα στεγαστικά δάνεια ανέρχεται στο 44,7% (κοντά στο μέσο όρο), ενώ χαμηλότερο ποσοστό παρατηρείται στα δάνεια προς μεγάλες επιχειρήσεις (29,1%).
Όσον αφορά στους επιμέρους κλάδους οικονομικής δραστηριότητας, υψηλό ποσοστό μη εξυπηρετούμενων δανείων παρατηρείται στην εστίαση (79,5%), στην κλωστοϋφαντουργεία (75,9%), στον κλάδο ξυλείας, χάρτου και επίπλων (71,7%) αλλά και στη γεωργία (62,7%). Αντίθετα, πολύ μικρό ποσοστό παρατηρείται στον κλάδο ενέργειας και πετρελαιοειδών (4,5%) και σχετικά μικρό στις χρηματοπιστωτικές επιχειρήσεις (27,5%). Πρόσθεσε, δε, ότι από 2.500 επιχειρήσεις με ανοίγματα πάνω από 5 εκατ. ευρώ, 500 από αυτές κατατάχθηκαν στην κατηγορία των στρατηγικών κακοπληρωτών.
Σύμφωνα με τον κ. Μητράκο, η Τράπεζα της Ελλάδος έχει συγκεκριμένο σχέδιο για την διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων, χαράσσοντας εθνική στρατηγική, που περιλαμβάνει ενίσχυση εποπτείας τραπεζών, βελτίωση θεσμικού πλαισίου, δημιουργία μιας αγοράς για την εξυπηρέτησης των κόκκινων δανείων. Μίλησε, ακόμα για απλοποίηση στην επιτάχυνση διαδικασίας εκτέλεσης, αλλά και στην θέσπιση κριτηρίων στην διαχείριση πρώτης κατοικίας.
Όπως σημείωσε, έχει συντελεστεί πρόοδος στην διαχείριση του θεσμικού πλαισίου για τα κόκκινα δάνεια και μένει να αρθούν τα τελευταία εμπόδια. Πρόσθεσε, δε, ότι είναι ιδιαίτερα βοηθητικά κάποια εργαλεία, όπως ο εξωδικαστικός συμβιβασμός, αλλά και η νομική προστασία των στελεχών των επιχειρήσεων.
Ο κ. Μητράκος κατέληξε ότι αναγκαία συνθήκη για την επίλυση του ζητήματος είναι η διαμόρφωση του κατάλληλου θεσμικού πλαισίου, ωστόσο θα πρέπει να υπάρξουν προϋποθέσεις όπως η επιστροφή σε κανονικούς ρυθμούς ανάπτυξης και η μείωση των ομολόγων του Δημοσίου, ενώ καταλύτη συνιστά η γρήγορη ολοκλήρωση της δεύτερης αξιολόγησης.
Στην ομιλία τους ο Joel Grau, Partner, Head, NPL, συνέταιρος και συνιδρυτής στην Alantra Corportat Portfolio Advisors και ο Javier Cabrera, διευθυντής, NPL advisory, μίλησαν για το θέμα των μη εξυπηρετούμενων δανείων στην Ισπανία.
Κάνοντας μια αναδρομή στην οικονομία της χώρας από το 2002- 2007 έδωσαν στοιχεία που την χαρακτηρίζουν ως ‘’μια φούσκα’’ που διπλασίαζε τις τιμές των ακινήτων, ακόμα και μέσα σε 5 χρόνια, ενώ την ίδια χρονική περίοδο η αύξηση των δανείων πλησίασε το 77%.
Όπως ανέφεραν, από το 2008 η ανεργία ανέβηκε στο 131%, από 8,6% που ήταν το 2007, υπήρξε βαθιά ύφεση και διπλασιάστηκε ο αριθμός μη εξυπηρετούμενων δανείων από το 2007 μέχρι το 2008.
Ωστόσο, σύντομα η ισπανική οικονομία κατάφερε να βρει λύση στο ζήτημα με σημεία – κλειδιά τα εξής: Αναδιάρθρωση του τραπεζικού συστήματος, δημιουργία δυνατού θεσμικού πλαισίου, διασφάλιση της διαδικασίας ανάκαμψης, αλλά και την σημαντική συμβολή των συμβούλων.
Από την πλευρά του ο Δρ. Χρήστος Γκόρτσος, Γεν. Γραμματέας Ελληνικής Ένωσης Τραπεζών μίλησε για ‘’σύστημα σε κρίση’’ καθώς τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια έχουν ξεπεράσει το κρίσιμο 3%. Όπως τόνισε, η επιβολή δεικτών και κανόνων δεν είναι δουλειά της Τράπεζας της Ελλάδας, αλλά της ΕΚΤ. Ως κοινό παρονομαστή κατονόμασε την αυστηροποίηση του νομικού πλαισίου των Τραπεζών, ενώ μίλησε για σειρά θεσμικών πρωτοβουλιών, όπως η νομοθεσία, και ο κώδικας δεοντολογίας. Συμπλήρωσε, δε, ότι οι τράπεζες αυτή τη στιγμή έχουν τη δική τους, ξεχωριστή στρατηγική η καθεμία, που, όμως, συντονίζεται από την Τράπεζα της Ελλάδος και τον SSM.
Όπως τόνισε ‘’δεν υπάρχει αμφιβολία ότι οι τράπεζες θέλουν να ξαναδίνουν δάνεια, να καταστούν δυνατές οι συνθήκες και να επιστρέψουν οι καταθέσεις. Ο πραγματικός τομέας της οικονομίας έχει τα δικά του προβλήματα και υπάρχει ζήτημα που ξεπερνά τα τραπεζικά σύνορα και επεκτείνεται στην συνολική οικονομία’’.
Στην συνέχεια, ο Γιώργος Φράγκου, Διευθυντής Ακίνητης Περιουσίας Τράπεζας και Ομίλου Εθνικής Τράπεζας έκανε λόγο για την χαμένη αξία των δανείων, προσθέτοντας, ότι μετά από επτά χρόνια κρίσης, αποτελούν ένα σημαντικό κομμάτι του δανειακού τομέα. Ο ίδιος συμπλήρωσε ότι όταν δεν εξυπηρετείται ένα δάνειο, καταλήγει στα non performing loans, ενώ υπάρχει ανάγκη αναδιάρθρωσης ειδικά για τα επιχειρηματικά δάνεια. Όπως δήλωσε: ‘’οταν απαξιώνονται τα δάνεια, χάνει ο πελάτης. Οι τράπεζες δεν θέλουν να δημιουργήσουν ένα νεκροταφείο ακινήτων μέσα στον ισολογισμό τους’’.
Ο κ. Φράγκου σημείωσε ως αρνητικό στοιχείο ότι από το 2009 οι τράπεζες έβαζαν βάρη προσημείωσης, με αποτέλεσμα να υπάρχουν ακίνητα που να έχουν πολλαπλή προσημείωση, με τη λύση του πλειστηριασμού να είναι το τελευταίο καταφύγιο, ενώ οι μαζικές ρευστοποιήσεις θα δημιουργήσουν κομμάτι ζημίας και θα απορροφήσουν κομμάτι κεφαλαίου. Όπως τόνισε ο ίδιος, ‘’χρειάζεται φιλική σχέση με τον πελάτη αλλά και να υπάρχει δυνατότητα για αμοιβαία στρατηγική διαχείρισης των δανείων, απλά πρέπει να το επιθυμούν και οι δύο πλευρές’’.
Στην ομιλία του, ο Ευάγγελος Καλαμάκης, διευθυντής Επενδυτικής Στρατηγικής ALPHA BANK μίλησε για τη μονάδα διαχείρισης ακινήτων Real Estate, μια μονάδα τράπεζας, που αναλαμβάνει την διαχείριση δανείων ακινήτων και τόνισε ότι οι τράπεζες αναλαμβάνουν ακίνητα από ‘’κόκκινα’’ δάνεια λόγω έλλειψης ρευστότητας στην αγορά, μείωση των leakages αλλά και προστασίας των βιβλίων της τράπεζας. Σύμφωνα με τον κ. Καλαμάκη, υπάρχει διοικητική δομή με σύνθετες δομές ιδιοκτησίας για να μπορούν τελικά να πουληθούν τα συγκεκριμένα ακίνητα, με την ALPHA να διατηρεί αυτή τη μονάδα σε Ελλάδα, Ρουμανία και Βουλγαρία. Όπως τόνισε ‘’βασική πρόκληση είναι να βγάλουμε νόημα από το χαρτοφυλάκιο’’, ενώ ανέφερε ως παράδειγμα διαχείρισης το ακίνητο επί της Λεωφόρου Αλεξάνδρας 95-97.
Την ίδια στιγμή, η Ειρήνη Μαραγκουδάκη, διευθύνουσα σύμβουλος Clayton Euro Risk Νότιας Ευρώπης, υπογράμμισε ότι το ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων δανείων είναι στο 45% και ανέφερε ότι μέχρι και πρόσφατα η πρόοδος στα μη εξυπηρετούμενα δάνεια ήταν περιορισμένη, χάρη στην οικονομική αστάθεια, αλλά και στην νομοθεσία που έχει προκαλέσει σοβαρές καθυστερήσεις. Οι λύσεις που προτείνονταν ήταν βραχυπρόθεσμου ορίζοντα, την ώρα που η αντιμετώπιση της κατάστασης απαιτεί δομικές αλλαγές. Σύμφωνα με την ίδια, προβλέπεται αύξηση στο υγιές χαρτοφυλάκιο των τραπεζών και το υπόλοιπο μέρος θα προέλθει από τον καινούριο δανεισμό στην οικονομία.
Ως θετική εξέλιξη τόνισε ότι οι τράπεζες έχουν να προτείνουν εφικτές λύσεις, προσαρμοσμένες στις ανάγκες των οφειλετών, ενώ κατέληξε λέγοντας ότι δεν θα πρέπει να γίνεται ‘’δαιμονοποίηση’’ της πώλησης δανείων, καθώς υπάρχουν και θετικές πλευρές σε αυτή.
Παράλληλα, ο Γεώργιος Ελεκίδης, Associate, Bain Capital Credit εκτίμησε ότι τα ‘’κόκκινα δάνεια’’ θα είναι εδώ για πολύ καιρό, ενώ πρόσθεσε ότι κάθε χρόνο αυξάνονται ακόμα περισσότερο, ειδικά στη χώρα μας. Χάρη στη μεγάλη προσφορά και στο σταθερό περιβάλλον τόνισε ότι αποτελούν δέλεαρ για επενδυτές, ενώ μίλησε για την καλή τους ποιότητα και την προσιτή τους τιμή, αλλά και την ποικιλία προϊόντος που προσελκύουν μεγάλη γκάμα επιχειρηματιών.
Για τον Μάκη Σωτηριάδη, δικηγόρο της Σεραφείμ Ν. Σωτηριάδης και συνεργάτες η συχνότητα του άρθρου 99 αναδεικνύεται πλέον σε μείζον πρόβλημα, με τις συγχωνεύσεις των τραπεζών να αλλάζουν τα δεδομένα στην διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Αναφέρθηκε, δε, και εκείνος από την πλευρά του στο ακίνητο της Λεωφ. Αλεξάνδρας, το οποίο με συμφωνία όλων των πλευρών, οδηγήθηκε σε έναν επιτυχή συμβιβασμό.
Στην δική του τοποθέτηση, ο Παύλος Λοϊζου, συνέταιρος της MRICS και διευθυντής της RICS Cyprus αναφέρθηκε στα λάθη που γίνονται στην διαχείριση των δανείων των ακινήτων. Όπως σημείωσε, πολλοί επενδυτές θέλουν να στοχεύσουν ψηλά, ενώ πρέπει να ξεκινήσουν από μικρά ακίνητα, ενώ θα πρέπει να ληφθούν υπόψη περιβαλλοντικοί παράγοντες.
Στην συνέχεια ο Γιώργος Ζησιμάτος, επικεφαλής Αξιοποίησης Ακίνητης Περιουσίας Ενόπλων Δυνάμεων μίλησε για την ανάγκη να επαναπροσδιοριστεί από τους επενδυτές η ακίνητη περιουσία των ενόπλων δυνάμεων (πεζικό, ναυτικό, αεροπορία) που υπολογίζεται σε 33 δισ. ευρώ. Υπογράμμισε, ακόμα την υποχρέωση να παρουσιαστούν έσοδα, ενώ αναφέρθηκε σε ακίνητα του Στρατού που έχουν παρουσιαστεί σε επενδυτές, με την δυνατότητα μόνο μίσθωσης και όχι εκποίησης. Σε αυτό, όπως πρόσθεσε, βοηθά και η δημιουργία της υπηρεσίας ακίνητης περιουσίας ενόπλων Δυνάμεων που θα χειρίζεται το θέμα της ανάπτυξης των ακινήτων. Σύμφωνα με τον κ. Ζησιμάτο, υπάρχουν 4 μεγάλα projects σε εξέλιξη, ενώ το υπουργείο Εθνικής Άμυνας είναι πολύ κοντά στους πρώτους διαγωνισμούς, με τα αναμενόμενα έσοδα να φτάνουν το 1 δισ. ευρώ σε μια δεκαετία και 250 εκατ. ευρώ έως το 2018.
Στην τελευταία ενότητα ‘’Επενδύσεις και ευκαιρίες στην Αγορά ακινήτων’’ η Ελένη Μακρή, MRICS, Manager Research , NAI HELLAS, σε ομιλία της για το αίσθημα της αγοράς για τις επενδύσεις ακινήτων στην Ελλάδα, επισήμανε ότι σύμφωνα με έρευνα της εταιρείας οι αποδόσεις για την χώρα είναι στο 15-17%, ενώ πάντα σύμφωνα με αυτή, το 90% των ξένων επενδυτών θα επένδυε στην Ελλάδα. Τα τουριστικά ακίνητα έχουν το μεγαλύτερο ποσοστό επενδυσιμότητας, ενώ ακολουθούν τα μαγαζιά και τα logistics. Σύμφωνα με την έρευνα της ΝΑΙ, το περιβάλλον των επενδύσεων θα είναι σταθερό τα επόμενα πέντε χρόνια, ενώ αποδεικνύει ότι υπάρχει ενδιαφέρον για επενδύσεις στην Ελλάδα από πάνω από 40 funds.
Από την πλευρά του ο Anthony Iannazzo, Managing Director, Varde Partners, μίλησε για την αισιοδοξία που υπάρχει στην ελληνική αγορά ακινήτων σε μεμονωμένους τομείς, παρά την κρίση, με δελεαστικά deals που μπορούν να ‘’κλειστούν’’ ακόμα και σε δύσκολες συνθήκες.
Tην ίδια στιγμή, ο Jean Bernard Wurm, συνιδρυτής και Γενικός Διευθυντής της Secure Legal Title Ltd στην εισήγησή του για την ασφάλεια που πρέπει να υπάρχει στην διαχείριση των ακινήτων, και ειδικά στην περίπτωση της Ελλάδας έκανε ιδιαίτερη μνεία σε τρεις παράγοντες που αποθαρρύνουν τους πιθανούς επενδυτές, όπως η ανασφάλεια, που προσφέρει στους επενδυτές το διαφορετικό νομικό πλαίσιο, τα ρίσκα, που συνίστανται στην απουσία κτηματολογίου αλλά χαμένων τίτλων αγοράς και η αβεβαιότητα, στην συνεργασία με τις αρχές και την κυβέρνηση.
Για τον Γιώργο Μαντζαβινάτο, Μanaging Partner Doha Properties WLL, η Ελλάδα ‘’δεν είναι η μοναδική όμορφη χώρα στον κόσμο και υπάρχουν και άλλες χώρες με ευκαιρίες’’. Ο ίδιος έκανε λόγο για ανάγκη κοινής δράσης και τόνισε ήταν υπάρχει ήδη καθυστέρηση σε αυτή τη δράση από τους παράγοντες της αγοράς. Σύμφωνα με τον κ. Μαντζαβινάτο, στην Ελλάδα πλέον είναι ‘’λίγο δύσκολο για μια ξένη εταιρεία να πάρει την απόφαση να επενδύσει’’, αλλά ακόμα υπάρχουν επενδυτές που θέλουν να επενδύσουν στη χώρα, λαμβάνοντας υπόψη τους τις αποδόσεις.
Από την πλευρά του, ο Στέλιος Κουτσιβίτης, εκτελεστικός διευθυντής της Y& Τ Daskalontonakis Group, μίλησε για την εμπειρία των ξενοδοχειακών ακινήτων της εταιρείας, με διεθνείς συνεργασίες με την Starwood. Έκανε λόγο για ανάπτυξη των επενδύσεων από τον ιδιωτικό τομέα, αλλά και από το εξωτερικό, ενώ υπογράμμισε ότι ‘’η ελληνική οικονομία θα πρέπει να επιδείξει εξωστρέφεια και να εκμεταλλευτεί τα στρατηγικά της πλεονεκτήματα’’. Όπως πρόσθεσε, η συμβολή του τουρισμού στο ΑΕΠ είναι 8%, ενώ υπάρχει αύξηση στο 35% την τελευταία χρονιά στα τουριστικά έσοδα, παρά την κρίση.
Για τα εναλλακτικά προϊόντα που ψάχνουν πλέον οι επενδυτές έκανε λόγο η Δίκα Αγαπητίδου, Διευθύντρια Athens Economics ltd, JLL Alliance Partner, τονίζοντας ότι η προσθήκη αξίας μέσω της αλλαγής χρήσης σε ένα ακίνητο, αυτόματα ανεβάζει και την τιμή του, καταδεικνύοντας αυτή την καινούρια τάση που έρχεται τον τελευταίο καιρό και στην Ελλάδα. Ανέφερε ως παράδειγμα ένα παλάτσο στην Βενετία, το οποίο έχει χρησιμοποιηθεί σαν αποθήκη, τελωνείο και τώρα άνοιξε ξανά ως εμπορικό κέντρο, αλλά και αυτό του Hydrama Grand Hotel στη Δράμα.
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών