Συναγερμός για τη στεγαστική κρίση από την Τράπεζα της Ελλάδος
Ανατροπή των δεδομένων στην αγορά ακινήτων, με τις τιμές των διαμερισμάτων να εκτοξεύονται σε νέα ιστορικά ύψη το τρίτο τρίμηνο του 2024, ξεπερνώντας για πρώτη φορά τα επίπεδα του 2008, όπως καταδεικνύουν τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος.
Στην Αθήνα, η άνοδος είναι εντυπωσιακή, με τις μέσες τιμές να καταρρίπτουν κάθε προηγούμενο ρεκόρ και να εδραιώνουν την πρωτεύουσα στην κορυφή της ακριβότερης αγοράς κατοικίας στη χώρα.
Η Τράπεζα της Ελλάδος εκτιμά ότι η ανοδική πορεία θα συνεχιστεί, αν και με πιο αργούς ρυθμούς τα επόμενα χρόνια.
Παράλληλα, επισημαίνει την επικίνδυνη χαμηλή στάθμη των επενδύσεων στον τομέα των κατοικιών και την καθυστέρηση στις κατασκευές.
Σε αυτό το πλαίσιο, οι κυβερνητικές παρεμβάσεις για το στεγαστικό κόστος κρίνεται πως είναι «προσωρινές και περιορισμένες», με την κεντρική τράπεζα να ζητά άμεση και ουσιαστική εθνική στρατηγική για την αγορά κατοικίας, προκειμένου να ανατραπεί η στεγαστική κρίση.
Η στεγαστική κρίση σε αριθμούς
Σε ειδικό κεφάλαιο της ενδιάμεσης έκθεσης για τη νομισματική πολιτική που αφορά τις εξελίξεις και τις προοπτικές της αγοράς ακινήτων επισημαίνονται μεταξύ άλλων τα εξής:
- Στο τρίτο τρίμηνο του 2024, οι τιμές των νέων διαμερισμάτων έφτασαν σε επίπεδο 106,9, ξεπερνώντας το αντίστοιχο ιστορικό υψηλό του 2008 κατά 3,8%.
Στην περιοχή της Αθήνας, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων ξεπέρασε το ιστορικό ρεκόρ του δεύτερου τριμήνου του 2008 κατά 5,2%.
Στην υπόλοιπη χώρα, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων ανήλθε στο 100,9, σημειώνοντας άνοδο 1,3% από το υψηλό του τρίτου τριμήνου του 2008.
Παρά τη συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών, οι ρυθμοί ανόδου παρουσίασαν αισθητή επιβράδυνση στα τέσσερα τελευταία τρίμηνα.
Στο εννεάμηνο του 2024, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 9,3% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης 14,3% το αντίστοιχο διάστημα του 2023.
Η αύξηση των τιμών ήταν εντονότερη για τα νέα διαμερίσματα (10,5%) σε σχέση με τα παλαιότερα (8,4%).
Στις γεωγραφικές περιοχές, οι υψηλότεροι ρυθμοί καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (12,5%) και σε άλλες περιοχές της χώρας (10,5%), ενώ στην Αθήνα και άλλες μεγάλες πόλεις η αύξηση ήταν πιο μέτρια (8,8% και 7,7% αντίστοιχα).
Στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων, το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι τιμές των γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 2,3% σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι τιμές των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 4,8%.
Στην Αθήνα, οι αυξήσεις αυτές ήταν ακόμη μεγαλύτερες, φτάνοντας το 3,6% για τα γραφεία και το 6,4% για τα καταστήματα.
Οι αυξήσεις στα μισθώματα γραφείων και καταστημάτων σε όλη τη χώρα ανήλθαν σε 0,8% και 4,8% αντίστοιχα.
- Η αγορά κατοικιών συνεχίζει τη θετική της πορεία στη διάρκεια του εννεάμηνου του 2024, η οποία ενισχύεται από τον τουρισμό και τη βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς και από το επενδυτικό ενδιαφέρον, κυρίως από το εξωτερικό, για αγορά ακινήτων- συμπεριλαμβανομένου του προγράμματος Golden Visa.
Επίσης η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικίες κατά τη διάρκεια του οκταμήνου του 2024 κατέγραψε θετικούς ετήσιους ρυθμούς τόσο ως προς τον αριθμό όσο και ως προς το δομήσιμο όγκο των νέων οικοδομικών αδειών κατοικιών σε επίπεδο χώρας (41,2% και 30,5% αντίστοιχα), αρκετά ενισχυμένους έναντι του οκταμήνου του 2023 (22,5% και 14,5% αντίστοιχα) ενώ οι θετικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών ενισχύονται περαιτέρω το ενδεκάμηνο του 2024, κατά 13,1% σε ετήσια βάση.
Ωστόσο οι επενδύσεις σε κατοικίες στο σύνολο της χώρας κατέγραψαν το εννεάμηνο του 2024, σε ετήσια βάση, μείωση κατά 4,6% και εξακολουθούν να βρίσκονται σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (2,3%).
Επίσης η τραπεζική χρηματοδότηση βρίσκεται σε χαμηλά επίπεδα, παρά την αύξηση που καταγράφεται, σε ετήσια βάση, στο συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων κατά τη διάρκεια του δεκάμηνου του 2024 (21,8%) και το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών συνέχισε να αυξάνεται (3,8% σε ετήσια βάση).
- Η χαμηλή προσφορά ποιοτικών χώρων σε όλο το εύρος της αγοράς έχει δώσει ώθηση στην κατασκευαστική δραστηριότητα, η οποία εντούτοις δεν έχει αναπτύξει ρυθμούς που θα επέτρεπαν την πλήρη αποσυμπίεση της ζήτησης, ειδικά στην περίπτωση της κατοικίας.
Το οκτάμηνο του 2024 η συνολική κατασκευαστική δραστηριότητα για ακίνητα επαγγελματικής χρήσης κατέγραψε αύξηση ως προς τον αριθμό και μείωση σε όρους δομήσιμου όγκου (8,5% και -7,4%, αντίστοιχα).
Ο αριθμός των νέων αδειών για γραφειακούς χώρους αυξήθηκε κατά 2,9%, με τον αντίστοιχο δομήσιμο όγκο να καταγράφει αύξηση 169,4%.
Αύξηση σημειώθηκε και στον αριθμό νέων αδειών για καταστήματα (12,7%), με τον αντίστοιχο συνολικό όγκο να μειώνεται ωστόσο κατά 47,5% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2023.
Τέλος, οι νέες άδειες για ξενοδοχεία υποχώρησαν κατά 15,0%, ενώ ο αντίστοιχος δομήσιμος όγκος εμφανίζεται αυξημένος κατά 29,5%.
- Στη διάρκεια του πρώτου εξαμήνου του 2024 τα κεφάλαια των Ανωνύμων Εταιριών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) και άλλων επενδυτικών χαρτοφυλακίων και εταιριών ανάπτυξης ακινήτων κατευθύνθηκαν στην πλειοψηφία τους στην αγορά ή και ανάπτυξη ακινήτων φιλοξενίας υψηλών προδιαγραφών.
Σημαντικά κεφάλαια προσέλκυσαν επίσης οι επαγγελματικές αποθήκες και τα καταστήματα.
Οι ελάχιστες αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στο επιχειρηματικό κέντρο της πρωτεύουσας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,6% και 6,7%, στα ίδια περίπου επίπεδα όπως το προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι ελάχιστες αποδόσεις καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών στις εμπορικότερες θέσεις του κέντρου της Αθήνας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,3% και 6,1%.
- Οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων για το επόμενο διάστημα παραμένουν θετικές, ωστόσο καταγράφεται πλέον αυξημένη επιφυλακτικότητα από τους παράγοντες της αγοράς, ειδικά για συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων κυρίως επαγγελματικής χρήσης.
Ωστόσο παρά τις αβεβαιότητες, η αγορά κατοικίας και ιδιαίτερα κατοικίας υψηλών προδιαγραφών, παραμένει θετική
- Οι νομοθετικές πρωτοβουλίες προς την κατεύθυνση του περιορισμού της ζήτησης για επενδυτική κατοικία, μέσω του νέου πλαισίου για τη βραχυχρόνια μίσθωση και τη Golden Visa, αποτελούν προσωρινή και με περιορισμένες δυνατότητες λύση για την αντιμετώπιση του ζητήματος του κόστους στέγασης.
Ουσιαστικές λύσεις θα πρέπει να αναζητηθούν με σκοπό την ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας επιθυμητών προδιαγραφών, αλλά και προσιτής αξίας.
Οι πρόσφατες παρεμβάσεις που αφορούν τη βελτίωση επιμέρους διαδικασιών μεταβιβάσεων είναι προς τη σωστή κατεύθυνση, ωστόσο σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα η επίλυση του προβλήματος είναι πολυδιάστατη και επιβάλλει εθνικό στρατηγικό σχεδιασμό.
Μάριος Χριστοδούλου
www.bankingnews.gr
Στην Αθήνα, η άνοδος είναι εντυπωσιακή, με τις μέσες τιμές να καταρρίπτουν κάθε προηγούμενο ρεκόρ και να εδραιώνουν την πρωτεύουσα στην κορυφή της ακριβότερης αγοράς κατοικίας στη χώρα.
Η Τράπεζα της Ελλάδος εκτιμά ότι η ανοδική πορεία θα συνεχιστεί, αν και με πιο αργούς ρυθμούς τα επόμενα χρόνια.
Παράλληλα, επισημαίνει την επικίνδυνη χαμηλή στάθμη των επενδύσεων στον τομέα των κατοικιών και την καθυστέρηση στις κατασκευές.
Σε αυτό το πλαίσιο, οι κυβερνητικές παρεμβάσεις για το στεγαστικό κόστος κρίνεται πως είναι «προσωρινές και περιορισμένες», με την κεντρική τράπεζα να ζητά άμεση και ουσιαστική εθνική στρατηγική για την αγορά κατοικίας, προκειμένου να ανατραπεί η στεγαστική κρίση.
Η στεγαστική κρίση σε αριθμούς
Σε ειδικό κεφάλαιο της ενδιάμεσης έκθεσης για τη νομισματική πολιτική που αφορά τις εξελίξεις και τις προοπτικές της αγοράς ακινήτων επισημαίνονται μεταξύ άλλων τα εξής:
- Στο τρίτο τρίμηνο του 2024, οι τιμές των νέων διαμερισμάτων έφτασαν σε επίπεδο 106,9, ξεπερνώντας το αντίστοιχο ιστορικό υψηλό του 2008 κατά 3,8%.
Στην περιοχή της Αθήνας, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων ξεπέρασε το ιστορικό ρεκόρ του δεύτερου τριμήνου του 2008 κατά 5,2%.
Στην υπόλοιπη χώρα, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων ανήλθε στο 100,9, σημειώνοντας άνοδο 1,3% από το υψηλό του τρίτου τριμήνου του 2008.
Παρά τη συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών, οι ρυθμοί ανόδου παρουσίασαν αισθητή επιβράδυνση στα τέσσερα τελευταία τρίμηνα.
Στο εννεάμηνο του 2024, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 9,3% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης 14,3% το αντίστοιχο διάστημα του 2023.
Η αύξηση των τιμών ήταν εντονότερη για τα νέα διαμερίσματα (10,5%) σε σχέση με τα παλαιότερα (8,4%).
Στις γεωγραφικές περιοχές, οι υψηλότεροι ρυθμοί καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (12,5%) και σε άλλες περιοχές της χώρας (10,5%), ενώ στην Αθήνα και άλλες μεγάλες πόλεις η αύξηση ήταν πιο μέτρια (8,8% και 7,7% αντίστοιχα).
Στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων, το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι τιμές των γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 2,3% σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι τιμές των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 4,8%.
Στην Αθήνα, οι αυξήσεις αυτές ήταν ακόμη μεγαλύτερες, φτάνοντας το 3,6% για τα γραφεία και το 6,4% για τα καταστήματα.
Οι αυξήσεις στα μισθώματα γραφείων και καταστημάτων σε όλη τη χώρα ανήλθαν σε 0,8% και 4,8% αντίστοιχα.
- Η αγορά κατοικιών συνεχίζει τη θετική της πορεία στη διάρκεια του εννεάμηνου του 2024, η οποία ενισχύεται από τον τουρισμό και τη βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς και από το επενδυτικό ενδιαφέρον, κυρίως από το εξωτερικό, για αγορά ακινήτων- συμπεριλαμβανομένου του προγράμματος Golden Visa.
Επίσης η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικίες κατά τη διάρκεια του οκταμήνου του 2024 κατέγραψε θετικούς ετήσιους ρυθμούς τόσο ως προς τον αριθμό όσο και ως προς το δομήσιμο όγκο των νέων οικοδομικών αδειών κατοικιών σε επίπεδο χώρας (41,2% και 30,5% αντίστοιχα), αρκετά ενισχυμένους έναντι του οκταμήνου του 2023 (22,5% και 14,5% αντίστοιχα) ενώ οι θετικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών ενισχύονται περαιτέρω το ενδεκάμηνο του 2024, κατά 13,1% σε ετήσια βάση.
Ωστόσο οι επενδύσεις σε κατοικίες στο σύνολο της χώρας κατέγραψαν το εννεάμηνο του 2024, σε ετήσια βάση, μείωση κατά 4,6% και εξακολουθούν να βρίσκονται σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (2,3%).
Επίσης η τραπεζική χρηματοδότηση βρίσκεται σε χαμηλά επίπεδα, παρά την αύξηση που καταγράφεται, σε ετήσια βάση, στο συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων κατά τη διάρκεια του δεκάμηνου του 2024 (21,8%) και το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών συνέχισε να αυξάνεται (3,8% σε ετήσια βάση).
- Η χαμηλή προσφορά ποιοτικών χώρων σε όλο το εύρος της αγοράς έχει δώσει ώθηση στην κατασκευαστική δραστηριότητα, η οποία εντούτοις δεν έχει αναπτύξει ρυθμούς που θα επέτρεπαν την πλήρη αποσυμπίεση της ζήτησης, ειδικά στην περίπτωση της κατοικίας.
Το οκτάμηνο του 2024 η συνολική κατασκευαστική δραστηριότητα για ακίνητα επαγγελματικής χρήσης κατέγραψε αύξηση ως προς τον αριθμό και μείωση σε όρους δομήσιμου όγκου (8,5% και -7,4%, αντίστοιχα).
Ο αριθμός των νέων αδειών για γραφειακούς χώρους αυξήθηκε κατά 2,9%, με τον αντίστοιχο δομήσιμο όγκο να καταγράφει αύξηση 169,4%.
Αύξηση σημειώθηκε και στον αριθμό νέων αδειών για καταστήματα (12,7%), με τον αντίστοιχο συνολικό όγκο να μειώνεται ωστόσο κατά 47,5% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2023.
Τέλος, οι νέες άδειες για ξενοδοχεία υποχώρησαν κατά 15,0%, ενώ ο αντίστοιχος δομήσιμος όγκος εμφανίζεται αυξημένος κατά 29,5%.
- Στη διάρκεια του πρώτου εξαμήνου του 2024 τα κεφάλαια των Ανωνύμων Εταιριών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) και άλλων επενδυτικών χαρτοφυλακίων και εταιριών ανάπτυξης ακινήτων κατευθύνθηκαν στην πλειοψηφία τους στην αγορά ή και ανάπτυξη ακινήτων φιλοξενίας υψηλών προδιαγραφών.
Σημαντικά κεφάλαια προσέλκυσαν επίσης οι επαγγελματικές αποθήκες και τα καταστήματα.
Οι ελάχιστες αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στο επιχειρηματικό κέντρο της πρωτεύουσας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,6% και 6,7%, στα ίδια περίπου επίπεδα όπως το προηγούμενο εξάμηνο, ενώ οι ελάχιστες αποδόσεις καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών στις εμπορικότερες θέσεις του κέντρου της Αθήνας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,3% και 6,1%.
- Οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων για το επόμενο διάστημα παραμένουν θετικές, ωστόσο καταγράφεται πλέον αυξημένη επιφυλακτικότητα από τους παράγοντες της αγοράς, ειδικά για συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων κυρίως επαγγελματικής χρήσης.
Ωστόσο παρά τις αβεβαιότητες, η αγορά κατοικίας και ιδιαίτερα κατοικίας υψηλών προδιαγραφών, παραμένει θετική
- Οι νομοθετικές πρωτοβουλίες προς την κατεύθυνση του περιορισμού της ζήτησης για επενδυτική κατοικία, μέσω του νέου πλαισίου για τη βραχυχρόνια μίσθωση και τη Golden Visa, αποτελούν προσωρινή και με περιορισμένες δυνατότητες λύση για την αντιμετώπιση του ζητήματος του κόστους στέγασης.
Ουσιαστικές λύσεις θα πρέπει να αναζητηθούν με σκοπό την ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας επιθυμητών προδιαγραφών, αλλά και προσιτής αξίας.
Οι πρόσφατες παρεμβάσεις που αφορούν τη βελτίωση επιμέρους διαδικασιών μεταβιβάσεων είναι προς τη σωστή κατεύθυνση, ωστόσο σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα η επίλυση του προβλήματος είναι πολυδιάστατη και επιβάλλει εθνικό στρατηγικό σχεδιασμό.
Μάριος Χριστοδούλου
www.bankingnews.gr
Σχόλια αναγνωστών